Garantia locatícia: entenda como funciona a caução em dinheiro para aluguéis

É fato que alugar um imóvel é um processo cercado por inseguranças. E se o inquilino não pagar o aluguel? E se houverem danos ao imóvel? Ou se restarem dívidas ao fim do contrato? Para eliminar essas e outras preocupações, uma das alternativas previstas no Art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) é a caução em dinheiro. 

A caução é uma garantia locatícia oferecida pelo locatário em favor do locador, podendo ser em dinheiro, ou outros bens materiais. O objetivo é assegurar o cumprimento das obrigações estabelecidas em contrato, tais como aluguel, IPTU, condomínio, conservação da propriedade, etc. 

Existem, ainda, previstas na mesma lei, outras três opções de garantia. Leia o artigo “Conheça os 4 tipos de garantia mais utilizados no aluguel de imóveis” e você ficará por dentro de cada uma das quatro modalidades.  

Ainda que, como no caso da caução em dinheiro, o pagamento da garantia só vá ser efetuado após a assinatura do contrato, o tipo de garantia que será utilizado deve ser acordado no momento da negociação. Assim, a modalidade, bem como os termos de sua gestão, irá constar no contrato de aluguel.  

Pela lei, cabe ao proprietário escolher a modalidade de garantia locatícia, embora o ideal seja buscar um acordo equilibrado para ambas as partes. Mas atenção! O proprietário só poderá se valer de uma destas opções, sob pena de nulidade contratual em caso de descumprimento da regra. Isso assegura mais equilíbrio e justiça na relação entre locador e locatário. 

Mas afinal, o que é a caução de aluguel?

Depósito caução, caução de aluguel, caução em dinheiro, pagamento da caução, entre outros, são nomes utilizados frequentemente para se referir ao valor entregue pelo inquilino ao proprietário como garantia de cumprimento do contrato de locação.  

A caução serve como uma proteção contra riscos, como inadimplência ou danos ao imóvel alugado durante o período do contrato. Portanto, ao final do contrato, se o inquilino entregar o imóvel sem nenhuma pendência, o valor da caução deve ser inteiramente devolvido ao locatário com a devida correção monetária. Vale lembrar que o valor máximo da caução de aluguel é o equivalente a três aluguéis, conforme previsto em lei. 

As vantagens da caução se estendem para o inquilino também, uma vez que não precisará despender energia em busca de um fiador, além de receber de volta todo o dinheiro investido na garantia locatícia (o que não acontece em algumas outras modalidades). 

Como funciona a gestão da caução de aluguel?

De modo geral, a opção de pagamento mais utilizada na caução é o depósito bancário, que deve ser feito em uma conta poupança conjunta em nome do locador e do locatário. Esse dinheiro somente poderá ser mexido ou resgatado com a autorização de ambos ou através de decisão judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeitando o infrator à pena de prisão. 

Observação: Como a conta só pode ser movimentada com anuência de ambas as partes, é muito importante que o contrato preveja a possibilidade de utilização dos recursos, pelo locador, para se ressarcir de eventuais inadimplementos, ou para realização de reparos urgentes, que comprometam a segurança do imóvel, devendo os recursos utilizados ser imediatamente repostos pelo Inquilino.

Ainda, outros bens materiais podem ser utilizados como garantia, tanto móveis, como veículos, ações e títulos de capitalização, quanto imóveis, como terrenos, casas e salas comerciais. 

A caução não pode ser depositada na conta do locador? 

O correto e mais seguro é manter em uma caderneta de poupança à parte, conjunta entre proprietário e inquilino. Afinal de contas, o dinheiro da caução não pertence ao proprietário, mas sim ao inquilino e a regra é que seja totalmente devolvido ao seu dono no término da locação. Como o próprio nome já diz, ela não passa de uma garantia de que haverá recurso disponível para realização de eventuais reparos ou quitação de possíveis dívidas.  

Mas o que pode acontecer se depositar a caução em uma conta particular para devolver depois? Em alguns casos de recorrência judicial, é possível que a conta onde a caução foi depositada seja congelada para proteger a importância dos bens. Neste caso, se for uma conta particular, poderá que bens particulares, alheios à situação locatícia, sejam bloqueados juntos. 

Entenda em quais situações a caução pode ser utilizada

A caução só deve ser utilizada no final do contrato de locação. Após a desocupação do imóvel, é preciso realizar uma vistoria e também um levantamento das contas domésticas, como IPTU, condomínio e afins, para identificar eventuais débitos ou reparos necessários. 

Por isso a importância de realizar, também, a vistoria antes de receber o inquilino na casa ou apartamento. Assim será possível comparar, após a desocupação, como está o estado de conservação do bem em relação ao início do contrato. 

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Com o levantamento e laudo da vistoria em mãos, se houver necessidade de alguma reparação, os valores devem ser informados ao locatário. É direito dele decidir se irá realizar os devidos pagamentos com o dinheiro da caução ou com novo desembolso. Caso escolha o desconto da caução, o inquilino deverá autorizar a retirada por escrito.   

Mesmo que haja multa de rescisão e o locatário não possa pagá-la, a autorização por escrito se faz necessária. 

No final do contrato, o inquilino poderá sacar a caução, ou receber ela de volta, no caso de ter sido depositada em uma poupança solidária, possuindo a comprovação de quitação das obrigações entregue pelo proprietário, além de um comprovante de entrega do imóvel no mesmo estado em que o inquilino recebeu.  

Por fim, outra possibilidade, é o saque da garantia, por ambas as partes, em caso de determinação judicial.  

Mas e aí, quais as vantagens ecaução em dinheiro  desvantagens da caução como garantia?

Para quem busca acelerar a jornada de locação do imóvel, a caução é uma boa opção de garantia locatícia, uma vez que dispensa a busca por um fiador, que é difícil de encontrar hoje em dia. Outro ponto é a praticidade de ter o dinheiro disponível com facilidade em caso de necessidade de quitação de débitos, embora nem sempre o valor de no máximo três aluguéis seja suficiente, principalmente quando envolve reformas. 

Sendo assim, é importante conhecer todas as opções para ter nitidez ao escolher a mais privilegiada para os dois lados da relação. 

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