by A Lei 8245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, prevê no seu artigo 37 o direito do proprietário de solicitar a apresentação de garantias locatícias antes de fechar um contrato. De antemão, a norma indica, inclusive, quais são as modalidades de proteção que locador e locatário podem escolher. Se você pensa que a garantia locatícia existe para defender apenas o proprietário está enganado! O inquilino também pode ser amparado pela garantia no aluguel de imóveis.
O locador do imóvel conta com a garantia como uma forma de proteção contra riscos como a inadimplência ou danos ao bem durante o período do contrato de locação. Já o inquilino pode tranquilizar-se em ter surpresas em curto prazo. A garantia pode ser também uma forma de proteção em caso de ação de despejo.
Antes de mais nada, um ponto de atenção: no parágrafo único do artigo 37, a Lei do Inquilinato deixa claro que é proibido solicitar ou utilizar mais de uma modalidade de garantia em um contrato de locação. O objetivo é oferecer um equilíbrio à relação jurídica locatícia, evitando, de um lado, os excessos do locador e oferecendo, de outro, proteção ao inquilino.
Quais são as 4 opções de garantia previstas na lei?
Sobretudo, cabe ao locador e ao locatário estarem cientes das principais garantias previstas na lei e que podem ser exigidas numa relação comercial de aluguel de imóvel. Contudo, pela lei, o proprietário do imóvel define qual será a modalidade de garantia a ser utilizada na transação. Mas é sempre recomendado uma conversa com o inquilino sobre sua preferência e possibilidades.
Entretanto, mesmo em uma transação com pessoa conhecida, vale a pena buscar uma modalidade de garantia que ofereça uma mínima segurança financeira para ambas as partes. Há opções mais fáceis de obter ou mais baratas. Neste artigo você vai conhecer mais detalhes sobre cada uma delas. Confira:
Fiador
Atualmente trata-se da opção mais conhecida de garantia no aluguel de imóveis e também mais utilizada no mercado imobiliário. O fiador é a pessoa “corresponsável” pelo aluguel do imóvel e assume os débitos e eventuais encargos em caso de inadimplência por parte do locatário.
Acima de tudo, é um papel de confiança entre fiador e inquilino, uma vez que os bens indicados no contrato podem ser utilizados para quitação da dívida. Há duas modalidades previstas, que devem ser indicadas no contrato:
- Fiador subsidiário: acionado somente após a execução dos bens do inquilino. Quando uma ação jurídica é apresentada, todos os recursos do inquilino são liquidados antes dos bens do fiador serem requisitados para cobrir as eventuais dívidas.
- Fiador solidário: acionado a qualquer momento, mesmo antes do Inquilino. Inclusive, pode ter os bens descritos em contrato, facilitando sua penhora para liquidação da dívida.
Antes de mais nada, é recomendável que o fiador comprove que, caso o locatário não cumpra com o pagamento, ele terá condições de assumir a dívida. Essa validação é realizada por meio de:
- Comprovação de renda mensal pelo menos três vezes maior do que o valor do aluguel solicitado;
- Posse de um imóvel quitado e a confirmação de que o imóvel não foi colocado como garantia em outro contrato;
- Não ter o nome registrado em sistema de proteção de crédito.
A princípio a documentação, além dos dados pessoais do fiador, a ser apresentada é simples: comprovante de residência no nome do fiador e a matrícula atualizada do imóvel.
Entretanto, se o fiador for uma pessoa jurídica, existem regras e documentações específicas para o caso e o contrato social da empresa deve prever a possibilidade de se tornar fiador de um contrato de locação.
Caução em Dinheiro
A modalidade caução é uma das opções mais conhecidas e usadas de garantia locatícia. Nessa modalidade, o inquilino deve realizar um depósito adiantado em dinheiro ou fazer uma transferência bancária equivalente a, no máximo, três meses do valor do aluguel.
A opção mais utilizada como garantia no aluguel de imóveis é a do depósito bancário, que deve ser feito em uma conta poupança conjunta em nome do locador e do locatário, que somente poderá ser resgatado com anuência de ambos ou através de autorização judicial. Ao final do contrato, o valor deve ser integralmente devolvido ao inquilino, com a correção da poupança do período da vigência do contrato.
Como a conta só pode ser movimentada com anuência de ambas as partes, é muito importante que o contrato preveja a possibilidade de utilização dos recursos, pelo Locador, para realização de reparos urgentes, que comprometam a segurança do imóvel, ou para se ressarcir de eventuais inadimplementos, devendo os recursos utilizados ser imediatamente repostos pelo Inquilino.
A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeitando o infrator à pena de prisão.
Além da caução em dinheiro, a Lei do Inquilinato também prevê que a caução poderá ser oferecida por meio de bens móveis (carro, moto, etc), imóveis (casa, terreno, etc.), ou em títulos e ações.
Seguro fiança
Nessa modalidade, o locatário contrata uma seguradora que oferece o serviço de seguro fiança do imóvel. Em caso de inadimplência, a seguradora será a responsável tanto pelo pagamento dos débitos quanto pela condução de eventuais ações de despejo.
Para o proprietário, as vantagens não se limitam à segurança no contrato de locação já que a seguradora contratada garante o pagamento da dívida até o limite contratado. Uma vez que não é necessário lidar com toda a documentação exigida na modalidade fiador, este processo pode ser mais ágil.
Para o inquilino, essa opção de garantia no aluguel de imóveis também traz inúmeras vantagens, pois não é necessário passar pelo constrangimento de pedir ajuda a algum parente ou conhecido. Também não é preciso desembolsar um valor alto no início do contrato de locação.
Outra vantagem interessante é referente ao valor do seguro. Como aumentou a concorrência entre as seguradoras no mercado, as condições estão mais competitivas. É possível negociar.
Além disso, a contratação é simples e o valor pode ser parcelado de acordo com as condições de crédito do inquilino.
A vigência do seguro, assim como a sua duração, deve ser determinada no contrato. O valor de cobertura, assim como a possibilidade de pagamento em parcelas, varia de acordo com cada seguradora. No entanto, o valor pode variar conforme a pesquisa de crédito do locatário.
Ainda é possível incluir no seguro coberturas adicionais, como pagamento de taxas ou assistência.
Apesar de ser uma das opções mais convenientes para locatários que não dispõem de um fiador, o valor do seguro fiança não é devolvido ao final do contrato.
Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento
Nessa modalidade, o futuro locatário pode adquirir cotas de um fundo de investimentos ou um título de capitalização, que poderão ser usadas como pagamento do aluguel em caso de inadimplência. A cota é comercializada por meio de uma empresa de investimento ou seguradora. Ao escolher essa opção, é preciso indicar que a cota assume essa função na forma prevista em lei e é necessário que ele tenha finalidade específica para dar garantias sobre aluguéis.
O valor pago no fundo de investimentos ou título de capitalização ficará retido por um prazo determinado em contrato, em uma conta da empresa do serviço escolhido. O montante da cota é variável, ou seja, depende dos custos envolvidos como o aluguel e os demais encargos. O valor pode ser bem alto. Em geral, o custo médio para comprar um essa modalidade gira em torno de 6 a 12 vezes o preço do aluguel mensal, sendo o mínimo de R$ 2 mil.
Por outro lado, uma das vantagens para o locatário é de não precisar comprovação de renda. Caso o inquilino cumpra com todas as suas obrigações, pode resgatar o valor total da cota ao final do contrato de locação. No caso do título de capitalização, durante o período do contrato, o inquilino ainda poderá participar dos sorteios previstos nesta modalidade de serviço.
Não existe uma garantia ideal, a seleção dependerá das exigências e dos recursos de cada parte, mas é importante pesquisar e entender qual opção acolhe as necessidades de ambos.
A Moben é um ferramenta que oferece a análise de crédito de potenciais locatários e seus fiadores. Essa é apenas uma das soluções oferecidas para que o proprietário cuide de seu imóvel diretamente com seu potencial inquilino.
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