O que é seguro fiança?

Tempo de leitura aproximado: 7 minutosO seguro fiança é um contrato acessório ao contrato de locação que visa garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário.

Trata-se de uma modalidade de garantia, como a caução ou a fiança, prevista na Lei de Locações.  O prazo de vigência do contrato de seguro fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação. 

Na hipótese de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, o seguro deverá ser renovado, mediante nova análise do risco, definição de novo prazo e aceitação da proposta por parte da seguradora.

O funcionamento dele é semelhante a outros tipos de seguro (de veículos ou residenciais, por exemplo). O diferencial, nesse caso, é que, ainda que a obrigação pelo pagamento do prêmio seja do inquilino, é o proprietário do imóvel que figura como segurado. Assim, ele é quem recebe as indenizações correspondentes à apólice. Caso se opte por essa modalidade de garantia, a cobertura básica, de contratação obrigatória, abrange, somente, a falta de pagamento de aluguéis. O plano de seguro fiança locatícia poderá prever outras coberturas para garantir os encargos de locação (IPTU, despesas com condomínio, taxas de água, luz, por exemplo) e demais obrigações do locatário previstas no contrato de locação, as quais serão de contratação facultativa. Assim, todas as apólices de seguro fiança locatícia oferecem cobertura do pagamento do aluguel em atraso. Algumas oferecem ainda coberturas adicionais como:

• Rescisão Contratual, 
• Danos ao Imóvel, 
• Pinturas Interna/Externa, 
• Taxa Condominial, 
• IPTU, 
• Assistência 24h

A grande vantagem do seguro fiança é que o proprietário do imóvel poderá receber o pagamento da indenização pela seguradora, assim que decretado o despejo, sem precisar aguardar a execução dos valores na ação judicial, como acontece nas locações garantidas por fiador, por exemplo.  A caracterização do sinistro ocorre somente pela decretação do despejo; pelo abandono do imóvel; ou pela entrega amigável das chaves. Somente com a caracterização do sinistro surge a obrigação da seguradora de pagar a indenização ao segurado (locador). Caracterizado o sinistro, considera-se como data do sinistro a data do início do período de expectativa de sinistro, a qual corresponde à primeira inadimplência do inquilino. Iniciada a expectativa de sinistro, normalmente, as seguradoras prevêem o pagamento de adiantamentos ao segurado, mediante critérios previamente definidos, até que o sinistro seja caracterizado.

Como funciona o seguro fiança?

O valor a ser pago pelo seguro fiança depende das taxas oferecidas por cada seguradora e também da cobertura escolhida. Normalmente, quem toma as decisões acerca da cobertura é o proprietário do imóvel — que, então, apresenta a proposta para a imobiliária e para os possíveis inquilinos. Dependendo das escolhas, o valor do prêmio costuma ficar em um intervalo de uma a duas vezes o preço do aluguel mensal. Em algumas seguradoras, é possível parcelar o valor total a ser pago (de acordo com o número de meses de duração do contrato de aluguel ou a cada 12 meses).

A utilização do seguro é solicitada pelo proprietário do imóvel quando necessário. Funciona da seguinte forma: 

• Ao identificar um atraso no pagamento do aluguel, o locador notifica o inquilino para pagamento e comunica o fato à Seguradora.
• Se a situação não for regularizada, o inquilino deve ajuizar a competente ação de despejo.
• Com a ação ajuizada, normalmente, o primeiro adiantamento será feito no prazo de 30 dias, a contar da data da apresentação da comprovação do ajuizamento da ação de despejo. 

O valor do seguro fiança locatícia varia de acordo com o imóvel a ser alugado e com o perfil de cada inquilino. Em geral, a avaliação feita pela seguradora é semelhante ao processo de avaliação realizado para concessão de crédito. A seguradora avalia a capacidade de pagamento do candidato e a existência de restrições de crédito em seu nome, entre outras informações. Geralmente o valor do seguro fiança é estabelecido entre 1 e 3 aluguéis. De acordo com uma notícia divulgada pela seguradora MAPFRE, o valor médio do seguro gira em torno de 2 vezes do valor do aluguel. Exemplo: caso o aluguel mensal seja de R$1 mil, o inquilino deverá pagar R$2 mil por ano referentes ao seguro aluguel contratado.

Para quem o seguro fiança é indicado?

O seguro fiança pode ser utilizado para cobrir a locação de diversos imóveis — sejam eles residenciais ou comerciais. Existem algumas situações para as quais esse serviço não se aplica. É o caso de proprietários de espaços alugados para estacionamentos, hotéis e similares. Ele é indicado para locadores que busquem uma tranquilidade a mais em relação ao risco de inadimplência em seus imóveis. O seguro também é uma boa indicação para locatários, pois substitui a necessidade de oferecer um caução ou de procurar alguém para ser seu fiador no aluguel do imóvel. Além da cobertura básica com o valor do aluguel e algumas taxas referentes ao imóvel, o seguro fiança também pode ser usado para cobrir eventuais danos que o locatário tenha causado ao local. E algumas seguradoras oferecem também benefícios extras, tais como assistência 24 horas em serviços de reparos ou chaveiro. Existem, ainda, outros serviços que podem ser ofertados no momento de fechar o contrato. Por exemplo, é possível incluir na apólice alguns bens que estão dentro do imóvel alugado, desde que eles estejam fixos na estrutura, de forma definitiva, que é o caso de móveis planejados. Se algo acontecer, pode contar com a seguradora.

Quais são as vantagens do seguro fiança?

O principal benefício desse serviço para o locatário é a desnecessidade de buscar um fiador. Afinal, esse costuma ser um empecilho relevante na hora de alugar um imóvel, já que pedir para que outra pessoa se responsabilize pelo risco de inadimplência é algo constrangedor em muitos casos. Em relação a outro tipo de garantia muito utilizada — a caução — esse seguro costuma ser mais barato no curto prazo e ter o pagamento facilitado. Isso porque, normalmente, os locadores ou imobiliárias solicitam uma caução em dinheiro no valor de 3 aluguéis. Como essa quantia de três meses precisa ser disponibilizada integralmente logo na assinatura do contrato, muitas vezes, acaba dificultando a vida do locatário. Então, o seguro é algo vantajoso porque tem um valor menor e permite o parcelamento. O proprietário do imóvel, por outro lado, também usufrui de várias vantagens ao fazer uso desse serviço. A segurança em relação ao pagamento é um dos maiores benefícios, pois tudo é tratado com a seguradora e se resolve de maneira muito mais rápida. Outro aspecto positivo para o locador é que a diminuição da burocracia torna um aluguel mais rápido, evitando que o imóvel fique muito tempo parado sem gerar renda.

Quais são as desvantagens?

O seguro fiança apresenta algumas desvantagens para o locatário. Uma delas é que o valor pago pela contratação da apólice não é devolvido — diferente, por exemplo, do caução. A razão disso é que a contratação do seguro funciona como se a seguradora ocupasse o papel de fiador no contrato de aluguel. Outro ponto negativo nessa opção é que a seguradora pode não aprovar os documentos do inquilino, dependendo da análise feita pela empresa. Assim como acontece com as imobiliárias, as empresas de seguro também realizam uma avaliação da renda, o que pode ser um revés para autônomos. Além disso, é importante que o locatário atente que nem sempre o seguro vai cobrir todo o contrato de aluguel. A cada período estabelecido pela seguradora, será preciso renovar o serviço. Ou seja, fazer o pagamento da apólice novamente para continuar com a cobertura.

O seguro fiança funciona da seguinte maneira:

1) O candidato, pessoa física ou jurídica, interessado em alugar o imóvel faz a contratação e o pagamento do do seguro fiança;

2) No decorrer do contrato de aluguel, após a identificação do aluguel em atraso, o proprietário do imóvel ou a agência imobiliária que administra o imóvel é responsável por acionar o seguro.

A comunicação da inadimplência deve ser feita nos termos e no prazo previstos na apólice do seguro. Algumas seguradoras, por exemplo, determinam que a comunicação seja feita apenas a partir da 2a parcela de aluguel em atraso;

3) Após verificar a documentação que comprova o atraso, enviada pelo proprietário ou agência imobiliária, a seguradora realiza o pagamento da indenização.

Em geral este pagamento é feito em até 30 dias após a comunicação, conforme prazo previsto na apólice;

4) A seguradora cobra do inquilino o ressarcimento do valor da indenização pago ao beneficiário.

Neste momento, o inquilino pode negociar a dívida com a seguradora e solicitar parcelamento dos valores devidos, por exemplo. Caso seja necessário, o locador poderá recorrer à via judicial para executar a cobrança e eventual ação de despejo. Repare que no seguro fiança o inquilino não fica isento da obrigação de pagar os valores em atraso junto à seguradora. O funcionamento deste seguro é diferente das modalidades de seguros prestamistas como seguro de veículos, por exemplo, onde a seguradora assume o risco sem exigir ressarcimento por parte do contratante. Apesar de ser contratado pelo inquilino, o beneficiário do seguro fiança é o proprietário do imóvel. Ao proprietário está garantida a indenização referente aos aluguéis em atraso por até 30 meses. O seguro fiança não protege o inquilino de imprevistos que possam comprometer sua capacidade de arcar com as despesas de aluguel, como desemprego involuntário ou doença grave. Para isso existem outras modalidades de seguro, como os seguros de vida, por exemplo. É importante contar com a segurança de uma empresa especializada. A equipe da Moben está sempre à disposição para ajudar os locadores desde o orçamento até a contratação do seguro.