O imóvel locado será vendido: o que fazer?

De um lado, está o proprietário, que deseja realizar a venda do seu imóvel locado, e, de outro, o locatário, que é pego desprevenido com a possibilidade de perder o lar da sua família.

Essa é uma situação muito comum e que pode trazer um enorme impasse entre as partes envolvidas. Neste caso, conhecer bem as normas que regem este assunto é o caminho mais seguro para evitar dor de cabeça e desentendimentos desnecessários.

Para que você esteja bem informado e amparado sobre todas as possibilidades que envolvem a venda de uma propriedade, esclarecemos alguns detalhes fundamentais que você precisa saber. Confira!

É permitida a venda do imóvel locado?

Dos 71 milhões de domicílios existentes no Brasil, 12,9 milhões eram alugados conforme revelou a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua em 2018. E, se você faz parte desses 18,16% de inquilinos, a qualquer momento é possível se deparar com essa situação.

A Lei do Inquilinato permite a venda do imóvel locado.

O proprietário tem direito de colocar seu imóvel à venda, mesmo no curso de uma locação. Neste caso, lhe é garantido inclusive o direito de agendar previamente a visitação dos interessados na aquisição do bem.

Aqui temos um ponto importante! Anunciar a venda de uma casa ou apartamento com inquilino ainda vivendo no imóvel é sempre mais difícil. Isso porque, normalmente, quem está em busca de fazer uma aquisição imobiliária quer se mudar imediatamente.

Além disso, caso venha a adquirir o imóvel, o novo proprietário deverá providenciar sua desocupação, seja amigavelmente, seja por meio do ajuizamento da competente ação de despejo, arcando com todos os custos envolvidos nesse processo.

Mas, é claro, nada disso acontece do dia para a noite e sem aviso prévio.

Direito de preferência

Muitas vezes, quando o locador decide colocar seu imóvel à venda, a propriedade já se encontra alugada.

O artigo 27 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) diz que o dono do imóvel tem a obrigação de oferecer o bem primeiramente ao locatário – isso se chama “direito de preferência”. Ou seja, o inquilino tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com os demais interessados.

Por isso, quando o locador recebe uma proposta, ele deve informar ao locatário todas as condições do negócio, como o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, devendo ser indicado local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Essa comunicação deve ser feita por escrito e de modo inequívoco ao inquilino. Isto é, de modo que se possa comprovar, futuramente, que o mesmo recebeu a comunicação.

Recebida a comunicação, o inquilino terá prazo de 30 dias para manifestar, também de modo inequívoco, sua aceitação integral da proposta, nas mesmas condições. Escoado esse prazo sem manifestação, o inquilino perde o direito de preferência e o proprietário está livre para encaminhar a venda.

Prazo de desocupação

Concretizada a venda, o novo proprietário terá prazo de 90 dias, contados do registro da venda na matrícula do imóvel, para notificar o inquilino de sua intenção de encerrar o contrato de locação. Se a notificação não for enviada nesse prazo, o contrato de locação é mantido, independentemente de qualquer formalidade.

Recebida a notificação para encerramento do contrato de locação, o inquilino terá o prazo de mais 90 dias para desocupar o imóvel. Se não o fizer nesse prazo, o novo locador deverá ajuizar a competente ação de despejo.

O inquilino não quer continuar no imóvel?

Se o imóvel for vendido, sem que o inquilino tenha manifestado interesse no exercício do Direito de Preferência, e o novo proprietário não determinar a desocupação do imóvel, pode o inquilino solicitar a rescisão do contrato, sem pagamento de multa, alegando que não concorda com a troca do locador.

De acordo com o artigo 4º, da Lei de Locações, o inquilino pode solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Não há portanto, qualquer previsão legal para que o inquilino se desincumba das obrigações assumidas no contrato de locação, em virtude da venda do imóvel com a consequente substituição do locador

E se o locador não concretizar a venda ao inquilino que manifestou interesse em exercer seu direito de preferência?

Se o locatário aceitou realizar a aquisição da propriedade e garantiu o direito de preferência pela compra, negócio fechado!

Mas, se por alguma razão, neste caso, o locador não quiser mais fazer o negócio, deverá indenizar o inquilino pelas perdas e danos causados, inclusive pelos lucros cessantes.

As perdas e danos podem referir-se a empréstimos, alguma benfeitoria não indenizável por conta da possibilidade da compra, alguma mudança ou algo que traga prejuízos concretos.

Os lucros cessantes se referem a aquilo que o inquilino comprovar que deixou de lucrar com a aquisição.

Em ambos os casos, o inquilino deverá demonstrar a extensão dos danos que lhe foram causados, ou dos lucros que deixou de perceber, em decorrência da aquisição frustrada.

Caso prefira insistir na aquisição do imóvel, o inquilino poderá depositar o valor da transação em juízo, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Dê olho no contrato do aluguel

Há uma exceção ao procedimento acima descrito.

Ainda que o inquilino não exerça seu direito de preferência, o adquirente do imóvel não poderá denunciar (rescindir) o contrato de locação, se nele contiver a chamada “cláusula de vigência”, pela qual o adquirente se obriga a cumprir o prazo estipulado no contrato.

Mas atenção!

Para ter validade, essa cláusula deve estar averbada na matrícula do imóvel, para garantir sua publicidade. Se essa providência não for adotada, a cláusula não tem validade perante terceiros e o adquirente poderá solicitar a rescisão do contrato de locação, ainda que ele esteja vigente.

Gostou das nossas dicas? Quer saber mais sobre contratos de aluguel, direitos e deveres dos proprietários e inquilinos, lei do inquilinato e muito mais informações para não cair em ciladas? Acompanhe o nosso blog.

Aproveite também para encontrar as soluções que precisa junto à Moben. Afinal, nós temos um novo jeito de administrar seu imóvel alugado!