by Sim, é possível efetuar o aluguel de um imóvel alienado. Mas antes de prosseguir com o negócio é importante entender o que envolve essa obrigação.
A alienação fiduciária passou a ser uma das modalidades de garantia mais utilizadas na aquisição de imóveis desde 1997, com o advento da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Quem já utilizou uma instituição financeira para adquirir um imóvel pode conhecer esse tipo de crédito. Isso porque, a alienação fiduciária é uma das opções oferecidas pelos bancos para um financiamento imobiliário.
Nessa relação, a pessoa que comprou é o “devedor”, o banco é o “credor” e o imóvel é usado como garantia de pagamento. Assim, caso o futuro proprietário não pague as parcelas do financiamento, o banco credor tem o direito de vender o bem para quitar o resto da dívida.
Como funciona a alienação fiduciária?
Conforme definição expressa no artigo 22, da lei acima mencionada, alienação fiduciária de coisa imóvel:
“é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Em outras palavras, o adquirente de um imóvel (devedor/fiduciante) transmite à instituição financeira (credor/fiduciário) a propriedade do imóvel, em garantia da dívida assumida.
Essa propriedade não é plena e a transmissão é anulada caso o devedor quite a dívida. No entanto, se o devedor deixa de quitar a dívida, no todo ou em parte, a propriedade se consolida em nome do credor.
É como se o imóvel tivesse dois proprietários – um com a propriedade fiduciária (credor), e outro, com a propriedade fiduciante (devedor). Mas nenhum deles com a propriedade plena sobre o bem, que fica condicionada ao cumprimento, ou não, da obrigação. A propriedade plena retoma ao adquirente, se a obrigação for cumprida com a quitação da dívida. Caso contrário, o credor pode levar o imóvel a leilão, independentemente de processo judicial, para satisfazer seu crédito.
Em outras palavras: a pessoa que comprou o imóvel por meio da alienação fiduciária, caso deixe de pagar o financiamento imobiliário, pode perder a sua casa.
Quais são as implicações no caso do aluguel de um imóvel alienado?
A alienação fiduciária representa um grande avanço no sistema de financiamento imobiliário, por um lado. Porém, de outro, de outro, traz alguma insegurança jurídica quanto à consolidação da propriedade de bens imóveis.
Não por outra razão, para que terceiros não possam argumentar desconhecimento sobre a situação dominial de um imóvel, o contrato de alienação fiduciária tem sua validade condicionada ao registro da operação na matrícula do imóvel.
Por essa razão, antes de alugar um imóvel, é sempre recomendável analisar sua matrícula, como forma de verificar se o locador, de fato, possui legitimidade para proceder à locação daquele bem.
No caso de um imóvel dado em alienação fiduciária, antes de proceder à sua locação, o proprietário/locador deve solicitar anuência expressa do credor fiduciário.
Nesse sentido, o artigo Art. 37-B, da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 10.931/2004, estipula que:
“será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário”.
O credor terá 90 dias para denunciar a locação, com prazo de 30 dias para desocupação. Isso se essa cautela não for adotada e a propriedade do imóvel vier a se consolidar em seu favor.
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