O que significa o inquilino abandonar o imóvel?

Do ponto de vista jurídico, abandono não é simplesmente o inquilino deixar o imóvel vazio. Abandono é quando o inquilino vai embora sem encerrar o contrato formalmente.

E como um contrato de aluguel é encerrado formalmente? Por meio de um distrato — um documento assinado por ambas as partes (proprietário e inquilino) que registra o encerramento da locação — ou por decisão judicial. Apenas entregar as chaves não encerra um contrato do ponto de vista jurídico: sem o documento assinado, a relação contratual continua em vigor.

Enquanto o contrato não for encerrado formalmente:

• O aluguel continua sendo devido pelo inquilino
• O inquilino continua sendo o responsável legal pelo imóvel
• O proprietário não tem o direito de entrar, retomar ou realocar o imóvel por conta própria

Pode parecer injusto, mas é assim que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) funciona — e entender isso evita que o proprietário cometa um erro que pode virar processo na Justiça.

O que o proprietário NÃO pode fazer quando o inquilino abandona o imóvel

Antes de falar o que fazer, é importante ser claro sobre o que não fazer — porque esses erros são comuns e podem prejudicar o proprietário:

• Trocar a fechadura — mesmo com o imóvel vazio, isso é ilegal sem autorização judicial. Pode ser enquadrado como esbulho possessório (entrar ou tomar posse de um bem sem autorização legal) e o proprietário pode ser processado.
• Retirar ou descartar os pertences do inquilino — objetos deixados no imóvel continuam sendo do inquilino. Removê-los sem autorização pode gerar ação de indenização.
• Cortar água ou luz — interromper serviços como forma de pressionar o inquilino a sair pode ser enquadrado como abuso de direito e gerar ação indenizatória, conforme o Art. 187 do Código Civil.
• Alugar para outra pessoa — enquanto o contrato estiver ativo, o imóvel não pode ser realocado.

Como identificar se o inquilino realmente abandonou o imóvel

Nem sempre é claro de imediato se o inquilino abandonou ou está apenas viajando. Os sinais que caracterizam abandono real são:

• Aluguéis em atraso há várias semanas ou meses
• Imóvel vazio — sem móveis, sem pertences pessoais
• Vizinhos confirmando que viram o inquilino sair com mudança
• Inquilino sem responder mensagens ou ligações por semanas
• Contas de água e luz cortadas por falta de pagamento
• Correspondências acumuladas na caixa de correio

Quanto mais desses sinais estiverem presentes e documentados, mais sólida será a sua posição em eventual processo judicial ou arbitral.

O que fazer: passo a passo

Passo 1 — Documente tudo

Fotografe o exterior do imóvel, registre os débitos em aberto com datas e valores exatos, e guarde todas as tentativas de contato com o inquilino — mensagens de WhatsApp, e-mails, ligações. Se possível, peça a vizinhos ou ao zelador que confirmem por escrito o que observaram.
Essa documentação é o alicerce de qualquer ação futura.

Passo 2 — Tente contato formal por escrito

Envie uma mensagem formal ao inquilino — por e-mail ou WhatsApp com confirmação de leitura — informando sobre os débitos e solicitando que entre em contato para regularizar a situação ou para formalizar o encerramento do contrato.
Guarde o registro dessa tentativa com data e hora.

Passo 3 — Notificação extrajudicial

Notificação extrajudicial é um documento formal enviado pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por carta registrada com aviso de recebimento (AR). Ela informa o inquilino sobre os débitos e dá um prazo para regularização ou devolução do imóvel.
Mesmo que o inquilino não receba — por endereço desconhecido ou recusa — o registro da tentativa já tem valor jurídico e demonstra boa-fé do proprietário.

Passo 4 — Ação judicial ou arbitral

Sem resposta, o caminho é acionar formalmente — pela Justiça comum ou por câmara arbitral, se o contrato tiver essa cláusula. Aqui entra o ponto mais importante para a velocidade do processo.

A diferença que o contrato faz: câmara arbitral vs. Justiça comum

Esta é a parte que a maioria dos proprietários não conhece — e que muda completamente o prazo para retomar o imóvel.

Contratos com cláusula arbitral

Uma cláusula arbitral é uma cláusula no contrato em que ambas as partes concordam, antes de qualquer conflito, em resolver disputas por meio de uma câmara de arbitragem privada — em vez da Justiça comum.

A arbitragem é regulamentada pela Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996) e é compatível com a Lei do Inquilinato. Nos contratos diretos entre proprietário e inquilino, sem intermediação, a cláusula arbitral é obrigatória para ambas as partes.

A grande vantagem: a câmara arbitral pode conceder a liminar de despejo nos mesmos termos do artigo 59 da Lei do Inquilinato e enviar a decisão ao Judiciário via Carta Arbitral — um documento oficial que vai ao juiz apenas para execução. O juiz não reavalia o mérito: apenas cumpre a decisão do árbitro. Isso torna o processo significativamente mais ágil do que o rito judicial comum.

Contratos sem cláusula arbitral

O processo segue pela Justiça comum. Há ainda uma distinção importante:

• Contrato sem garantia (sem fiador, caução ou seguro fiança): o proprietário pode pedir liminar de despejo em 15 dias por inadimplência, conforme o artigo 59, §1º, inciso IX da Lei do Inquilinato.
• Contrato com garantia (fiador, caução ou seguro fiança): a liminar rápida por inadimplência não se aplica diretamente. O processo segue o rito ordinário — com citação do inquilino, prazo para defesa e instrução processual, o que costuma levar consideravelmente mais tempo. Nesse caso, acione a garantia contratada enquanto o processo judicial corre.

E os pertences que o inquilino deixou no imóvel?

Se o inquilino deixou móveis ou objetos para trás, o proprietário não pode simplesmente jogar fora ou vender. O procedimento correto é:

1. Fotografar e inventariar tudo que foi deixado, com testemunhas
2. Notificar o inquilino formalmente para retirar os pertences, dando prazo razoável
3. Guardar os objetos em segurança enquanto aguarda
4. Se o inquilino não retirar, consultar um advogado — há possibilidade de destinação judicial dos bens para cobrir débitos

A dívida some quando o inquilino abandona o imóvel?

Não. O fato de o inquilino ter ido embora não cancela os aluguéis em atraso nem os encargos devidos. O proprietário pode cobrar os valores mesmo depois de retomar o imóvel, por meio de ação de cobrança ou execução judicial.

Se havia garantia no contrato:

• Fiador: continua responsável pelos débitos até a formalização do encerramento do contrato — mesmo com o abandono do imóvel pelo inquilino.
• Caução em dinheiro: pode ser usada para cobrir os débitos, respeitando o procedimento previsto em contrato.
• Seguro fiança: acione a seguradora conforme as condições da apólice.

Como a Moben protege o proprietário desde o início

A melhor proteção contra o abandono começa antes de ele acontecer — no momento em que o contrato é assinado.

Os contratos gerados pela Moben incluem cláusula arbitral, o que coloca o proprietário em posição muito mais favorável em caso de conflito. Em vez de entrar numa fila da Justiça comum, o processo vai para uma câmara arbitral especializada — com resolução muito mais ágil.

Além disso, a Moben oferece:

• Avisos automáticos de atraso — o proprietário é notificado imediatamente quando um pagamento não é feito no prazo
• Modelos de notificação extrajudicial — prontos para enviar ao e-mail registrado pelo inquilino no momento da assinatura do contrato, com validade jurídica
• Histórico completo de pagamentos e comunicações — toda a documentação organizada e pronta para um advogado quando necessário

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Perguntas frequentes sobre abandono de imóvel pelo inquilino

O proprietário pode trocar a fechadura se o inquilino abandonou o imóvel?

Não. Mesmo com o imóvel vazio e o inquilino sem paradeiro, trocar a fechadura sem autorização judicial é ilegal. Pode ser enquadrado como esbulho possessório — entrada ou tomada de posse de um bem sem autorização legal — e gerar processo contra o proprietário.

Entregar as chaves encerra o contrato de aluguel?

Não do ponto de vista jurídico. O encerramento formal exige um distrato — documento assinado por proprietário e inquilino — ou decisão judicial. Sem esse documento, o contrato continua em vigor mesmo que as chaves tenham sido entregues.

O contrato encerra automaticamente quando o inquilino vai embora?

Não. O contrato só se encerra com rescisão formal. Enquanto isso não acontece, o aluguel continua sendo devido e o proprietário não pode realocar o imóvel.

O que é câmara arbitral e como ela ajuda no despejo por abandono?

Câmara arbitral é uma instituição privada autorizada pela Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996) a resolver conflitos contratuais. Quando o contrato tem cláusula arbitral, o processo de despejo pode correr pela câmara — mais ágil do que a Justiça comum. A decisão é enviada ao Judiciário via Carta Arbitral apenas para execução, sem novo julgamento do mérito.

O fiador ainda deve pagar se o inquilino abandonou o imóvel?

Sim. O fiador continua responsável pelos débitos até a formalização do encerramento do contrato — independentemente de o inquilino ter abandonado o imóvel.

O que fazer com os móveis que o inquilino deixou no imóvel?

Não descarte nem venda. Fotografe, inventarie com testemunhas e notifique o inquilino formalmente para retirar os pertences. Se ele não retirar, consulte um advogado sobre o procedimento correto.