Como despejar um inquilino inadimplente

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O desemprego e as crises econômicas afetam diretamente o orçamento de muitas famílias, colocando uma parcela grande dos brasileiros na lista de inadimplentes. Despejar um inquilino se torna uma preocupação e nesse cenário de incertezas, recomendamos que o proprietário busque por informações de crédito do futuro inquilino.

A falta de pagamento é a principal causa de rescisão dos contratos de locação, mas não é a única. Outras situações, relacionadas a infrações contratuais ou não, a maior parte delas sujeitas a outras condicionantes, também podem levar ao fim do contrato, tais como: 

• Descumprimento do contrato de locação (exemplo: sublocação do imóvel, sem permissão do locador);
• Infrações à Lei de Locações;
• Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino no imóvel;
• Término do prazo de locação; 
• Retomada do imóvel para uso próprio, em locações com prazo inferior a 30 meses, prorrogadas por prazo indeterminado;
• Venda do imóvel.

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo e deve ser, sempre, apresentada por um advogado, na Justiça Comum.

Confira dicas e estratégias para você lidar com essas situações.

Estratégias para cobrar o aluguel atrasado

Uma ação judicial é sempre custosa e acaba representando um gasto de tempo e dinheiro, que pode ser evitado com uma gestão adequada do contrato de locação e, em caso de inadimplência, uma boa negociação.

Antes de partir para uma ação judicial, é recomendável que o proprietário do imóvel faça algumas tentativas amigáveis para a cobrança do aluguel. Também é importante verificar se o inquilino apresentou no contrato de locação alguma garantia, como um fiador ou depósito caução. Conheça aqui as principais garantias.

Confira algumas dicas dos especialistas da Moben: 

Converse com o inquilino

A melhor forma de cobrar o aluguel é falar diretamente com o inquilino para entender a razão da inadimplência. Uma ligação telefônica pode ajudá-lo a resolver a questão de maneira amigável e cordial. O locador pode sugerir formas para resolver o problema do atraso do pagamento como, por exemplo, um parcelamento da dívida. 

Evite cobranças excessivas

As cobranças abusivas ou excessivas podem incidir em dano moral, o que seria uma infração legal. O inquilino não deve ser exposto ao ridículo ou receber ameaças. Escolha o horário adequado e mantenha o bom tom da conversa. 

Ter um crédito a receber não dá ao locador o direito de constranger o Inquilino, ou invadir sua privacidade. Ninguém, além das partes, precisa conhecer aquela situação. 

Envie notificações por escrito

É sempre recomendado enviar, também, uma notificação por escrito, com aviso de recebimento, informando ao inquilino sobre o atraso no pagamento e a dívida existente, concedendo-lhe prazo para pagamento, sob pena de adoção das medidas judiciais cabíveis.

Esse aviso, caso não contestado, constitui o devedor “em mora”, consolidando a situação de atraso no pagamento, e pode ser utilizado como forma de provar a situação, numa futura ação de despejo. 

Lembre-se de ser cordial, mas direto ao ponto. 

Quando entrar com a ação de despejo?

Se nenhuma das medidas amigáveis solucionar o problema da inadimplência, o locador deve promover uma ação de despejo para retomada do imóvel. 

A depender de uma série de situações relacionadas a cláusulas do contrato, ou a situações que levaram ao pedido de retomada, a ação de despejo pode ser cumulada com pedido de liminar, para desocupação do imóvel em 15 dias.

Conheça as condições da ação de despejo e do pedido de liminar. 

Ação de Despejo

A ação de despejo é uma medida judicial, prevista na Lei do Inquilinato, que serve para retirar um inquilino de um imóvel. 

Ele deve ser apresentada sempre que houver uma causa para a rescisão do contrato e o Locador pretenda retomar o imóvel.

Se houver sublocatários no imóvel, eles devem ser intimados, para atuar no processo como assistentes.

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios devidos. 

Nessa hipótese, o inquilino responderá sozinho ao pedido de rescisão do contrato e retomada do imóvel. A cobrança dos valores em atraso será contestada pelo inquilino, juntamente com o fiador. 

O inquilino e o fiador podem evitar a rescisão da locação e o despejo, se efetuarem no prazo de 15 dias o pagamento do débito atualizado. Deve ser acrescido de juros de mora, custas do processo e honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se o contrato não contiver disposição diversa.

Os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados em juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador sacar os valores incontroversos.

Esse “benefício” só pode ser utilizado uma única vez pelo inquilino. Assim, se ele já tiver sofrido uma ação de despejo no mesmo imóvel e quitado os valores devidos em juízo, não poderá fazê-lo novamente para evitar o despejo.

Julgada procedente a ação de despejo por falta de pagamento, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, com prazo de 15 dias para a desocupação voluntária. 

Somente nessas ações, cujo fundamento é a falta de pagamento, a decisão pode ser executada provisoriamente, sem o oferecimento de caução, ainda que o Inquilino apresente recurso.

Nas demais ações de despejo, a sentença fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. Se a sentença for reformada no Tribunal, o valor da caução reverterá em favor do inquilino. Se a sentença for mantida, a caução retorna ao locador.

Findo o prazo concedido para a desocupação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Móveis e utensílios não retirados pelo inquilino, serão entregues à guarda de depositário, indicado pelo Juízo.

Medida liminar

Na ação de despejo pelo rito ordinário, a decisão do Juiz que determina a desocupação do imóvel somente se dá após a adoção de uma série de procedimentos: manifestação do inquilino, do fiador, discussão sobre o valor devido, concessão de prazos para depósito, etc.

No entanto, em alguns casos excepcionais, a Lei autoriza o Juiz a determinar a desocupação do imóvel com uma medida liminar, sem mesmo ouvir o inquilino.

A medida liminar pode ser pedida nos seguintes casos:

• descumprimento de acordo, celebrado por escrito com duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado prazo mínimo de 6 meses para desocupação;
• em locações ajustadas verbalmente ou com prazo inferior a 30 dias, findo o prazo estabelecido, no caso de rescisão do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo inquilino estiver relacionada com o seu emprego;
• término do prazo da locação para temporada;
• morte do inquilino, sem sucessor legítimo;
• permanência do sublocatário no imóvel, depois de extinta a locação.
• havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do inquilino;
• o término do prazo de 30 dias para substituição da garantia pelo inquilino;
• término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 
• a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantias.

Caso a locação se insira numa das hipóteses acima descritas, o autor poderá requerer a concessão de liminar, prestando caução no valor de três aluguéis. Essa caução, prestada com o intuito de obter uma liminar de despejo, deve ser feita em dinheiro. Diferente daquela prestada para garantir a execução provisória da sentença, que pode ser real, ou fidejussória (pessoal).

Concedida a liminar, o Juiz determinará a desocupação do Imóvel em 15 dias, podendo o réu evitar o despejo depositando os valores em atraso nesse prazo.

A Moben é um ferramenta que oferece a análise de crédito de potenciais inquilinos e seus fiadores, assim como apoio jurídico para resolver eventuais problemas durante a relação locatícia. Essa é apenas uma das soluções oferecidas aos proprietários, que agora contam com uma plataforma para gerenciar seu imóvel.