Causas que permitem encerrar o contrato a qualquer momento

Estas situações valem independentemente do prazo do contrato:

1. Mútuo acordo entre proprietário e inquilino

É sempre a forma mais recomendada de encerrar uma locação. Quando as duas partes chegam a um entendimento, formalizam o encerramento por meio de um distrato — um documento assinado por proprietário e inquilino que registra o fim do contrato, o prazo combinado para desocupação e as condições de entrega do imóvel.
O mútuo acordo evita processos judiciais, preserva a relação entre as partes e é mais rápido para todos. Mesmo que haja algum motivo de conflito, sempre vale tentar o entendimento primeiro antes de recorrer à Justiça.

2. Inadimplência do inquilino

A partir do primeiro dia de atraso no pagamento do aluguel, o proprietário já tem o direito de acionar a Justiça para encerrar o contrato. Na prática, é recomendável aguardar alguns dias e realizar notificações extrajudiciais antes de ajuizar uma ação.
O que fazer:

• Documente o atraso com data e valor exato
• Notifique o inquilino por escrito — e-mail, WhatsApp com confirmação de leitura ou carta com AR
• Envie notificação extrajudicial pelo cartório se não houver resposta
• Acione um advogado para o processo de despejo se não houver regularização
• Se o contrato tiver cláusula arbitral, o processo pode ir para uma câmara de arbitragem — mais ágil do que a Justiça comum

3. Infração legal ou contratual pelo inquilino

O Art. 23 da Lei do Inquilinato estabelece as obrigações do inquilino. O descumprimento de qualquer uma delas configura infração contratual e pode justificar o encerramento da locação. Entre as principais obrigações:

• Usar o imóvel apenas para a finalidade prevista em contrato
• Não sublocar o imóvel sem autorização escrita do proprietário
• Não realizar obras ou modificações sem autorização prévia por escrito
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (Art. 23, X)
• Realizar reparos dos danos causados por si, dependentes ou visitantes

O que fazer:

• Documente a infração com fotos, registros e datas
• Notifique o inquilino formalmente por escrito, identificando a infração e dando prazo razoável para corrigir
• Se a infração persistir, acione um advogado para o processo de despejo pela Justiça ou câmara arbitral

4. Reparações urgentes determinadas pelo poder público

Se a Prefeitura ou a Defesa Civil determinar obras urgentes no imóvel que tornem impossível a permanência do inquilino, o contrato pode ser encerrado. É uma situação rara, mas prevista no Art. 9º da Lei do Inquilinato.

5. Venda do imóvel sem cláusula de vigência (Art. 8º)

Se o proprietário vender o imóvel e o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel — o que é chamado de “cláusula de vigência” — o comprador pode notificar o inquilino para desocupar em 90 dias, mesmo durante o prazo do contrato.
Mas atenção: antes de vender para terceiros, o proprietário tem a obrigação de oferecer o imóvel ao inquilino em igualdade de condições — é o direito de preferência, previsto no Art. 27 da Lei do Inquilinato. O inquilino tem 30 dias para aceitar ou recusar. Se o proprietário vender sem essa notificação, o inquilino pode, em até 6 meses após o registro da venda em cartório, exigir que a compra seja transferida para seu nome pelo mesmo preço pago pelo comprador.
Se o contrato tiver cláusula de vigência registrada em cartório, o comprador fica obrigado a respeitar o prazo contratual.

Após o término do contrato: regras para contratos menores que 30 meses (Art. 47)

Quando o contrato é firmado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, ao vencer ele prorroga automaticamente por prazo indeterminado — ou seja, sem data de fim definida. Nessa situação, o proprietário só pode retomar o imóvel nas seguintes hipóteses:

1. Qualquer uma das causas do Art. 9º

As mesmas causas listadas acima — mútuo acordo, inadimplência, infração contratual e reparações urgentes — continuam válidas após o vencimento.

2. Extinção do contrato de trabalho do inquilino (Art. 47, II)

Se a ocupação do imóvel estava diretamente ligada ao emprego do inquilino — por exemplo, um imóvel fornecido como benefício pelo empregador — e o contrato de trabalho do inquilino for encerrado, o proprietário pode retomar o imóvel.

3. Uso próprio ou de familiares (Art. 47, III)

O proprietário pode pedir o imóvel para:

• Uso próprio ou do cônjuge/companheiro — qualquer finalidade, sem restrição de uso
• Uso residencial de ascendente ou descendente (pais, filhos, avós, netos) — desde que o familiar e seu cônjuge/companheiro não tenham imóvel residencial próprio na mesma cidade

Importante: a necessidade deve ser genuína. Se o proprietário retomar o imóvel alegando uso próprio e não o ocupar dentro de 180 dias, o inquilino pode reaver o imóvel ou exigir indenização (Art. 47, §2º).

4. Demolição ou obras que ampliem a área construída (Art. 47, IV)

Se o proprietário tiver projeto aprovado pelo poder público para demolir o imóvel ou realizar obras que aumentem a área construída em no mínimo 20% — ou 50% se for hotel ou pensão — pode solicitar a retomada.

5. Vigência ininterrupta superior a 5 anos (Art. 47, V)

Se o mesmo inquilino estiver no imóvel há mais de 5 anos sem interrupção, o proprietário pode notificar o encerramento a qualquer momento, concedendo 30 dias para desocupação — sem precisar dar nenhuma justificativa. Este é o caminho para contratos antigos firmados com prazo inferior a 30 meses.

Após o término do contrato: regras para contratos de 30 meses ou mais (Art. 46)

Contratos firmados por escrito com prazo de 30 meses ou mais encerram automaticamente no vencimento — sem precisar de aviso formal. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, o contrato passa a prazo indeterminado — sem data de fim definida, seguindo até que uma das partes decida encerrar.

No prazo indeterminado, o proprietário pode notificar o encerramento a qualquer momento, concedendo 30 dias para desocupação — sem precisar dar nenhuma justificativa. É a situação mais favorável ao proprietário.

Por isso, ao assinar um novo contrato, recomenda-se sempre o prazo de 30 meses ou mais.

Quando o proprietário não pode encerrar o contrato de aluguel

Durante o prazo determinado do contrato, o proprietário não pode encerrar sem uma das causas previstas em lei. Os seguintes motivos isoladamente não são suficientes:

• Querer vender o imóvel — o comprador assume o contrato em vigor
• Ter encontrado outro inquilino que paga mais
• Simplesmente não querer mais alugar
• Precisar do imóvel para uso próprio — em contratos de 30 meses ou mais durante o prazo determinado

Se o proprietário encerrar sem uma das causas previstas em lei, o inquilino pode exigir o pagamento da multa contratual — normalmente equivalente a até 3 aluguéis, calculada proporcionalmente ao tempo restante (Art. 4º). Se o contrato não prevê multa, o juiz a estipulará.

Como encerrar o contrato legalmente: passo a passo

A melhor opção: mútuo acordo

1. Converse com o inquilino, explique a situação e proponha um prazo razoável para desocupação
2. Combine as condições de entrega do imóvel — vistoria, reparos e devolução da garantia
3. Formalize por meio de um distrato assinado por ambas as partes
4. Na data combinada, realize a vistoria de saída e lavre o recibo de entrega das chaves

Por inadimplência ou infração contratual

1. Documente o débito ou a infração com registros, fotos e datas
2. Notifique o inquilino formalmente por escrito — e-mail com confirmação de leitura, WhatsApp ou carta com AR
3. Envie notificação extrajudicial pelo cartório se não houver resposta
4. Acione um advogado para o processo de despejo
5. Se o contrato tiver cláusula arbitral, leve o caso à câmara de arbitragem — processo mais ágil

Por encerramento de contrato de 30 meses em prazo indeterminado

1. Envie notificação por escrito ao inquilino informando a decisão de encerrar a locação
2. Respeite o prazo mínimo de 30 dias para desocupação
3. Combine a data de vistoria e entrega das chaves
4. Assine o distrato formalizando o encerramento

Como a Moben protege o proprietário nas rescisões

Os contratos gerados pela Moben incluem cláusula arbitral — o que coloca o proprietário em posição mais favorável em caso de inadimplência ou infração. O processo vai para uma câmara de arbitragem especializada, muito mais ágil do que a Justiça comum. A decisão é enviada ao Judiciário via Carta Arbitral apenas para execução, sem novo julgamento.

Além disso, a Moben oferece:

• Avisos automáticos sobre prazos contratuais — o proprietário é notificado com antecedência sobre o vencimento do contrato, evitando prorrogações automáticas por esquecimento e permitindo uma decisão consciente sobre renovar ou encerrar
• Avisos automáticos de atraso — notificação imediata quando um pagamento não é feito no prazo
• Modelos de notificação extrajudicial — prontos para enviar ao e-mail registrado pelo inquilino na assinatura do contrato
• Histórico completo de pagamentos e comunicações — toda a documentação organizada e pronta para um advogado quando necessário

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Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato de aluguel pelo proprietário

O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento?

A qualquer momento — independentemente do prazo do contrato — o proprietário pode encerrar por mútuo acordo, inadimplência, infração contratual, reparações urgentes determinadas pelo poder público, ou alienação sem cláusula de vigência. Para retomar sem essas causas, precisa aguardar o vencimento do contrato ou cumprir condições específicas da Lei do Inquilinato.

Qual a forma mais recomendada de encerrar um contrato de aluguel?

O mútuo acordo. Quando proprietário e inquilino chegam a um entendimento, formalizam o encerramento por meio de um distrato — documento assinado por ambas as partes — e definem juntos o prazo e as condições de entrega. Evita processos judiciais, preserva a relação e é mais rápido para todos.

Qual a diferença entre contrato de 30 meses e contrato menor?

Contratos de 30 meses ou mais (Art. 46) encerram automaticamente no vencimento. Se prorrogados, o proprietário pode notificar o encerramento com 30 dias de aviso, sem justificativa. Contratos menores (Art. 47), ao prorrogar, só permitem a retomada em situações específicas previstas em lei.

O proprietário pode pedir o imóvel para uso próprio?

Em contratos menores que 30 meses já prorrogados (Art. 47, III), o proprietário pode pedir para qualquer uso próprio ou do cônjuge/companheiro, ou para uso residencial de ascendentes/descendentes sem imóvel próprio na mesma cidade. Em contratos de 30 meses ou mais durante o prazo determinado, não pode — precisa aguardar o vencimento.

O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel?

Sim. Pelo Art. 27 da Lei do Inquilinato, o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino antes de vender para terceiros, nas mesmas condições. O inquilino tem 30 dias para aceitar ou recusar. Se o imóvel for vendido sem essa notificação, o inquilino pode, em até 6 meses após o registro da venda, exigir que a compra seja transferida para seu nome pelo mesmo preço.

Qual a multa se o proprietário encerrar o contrato sem justificativa legal?

O proprietário deverá pagar a multa prevista em contrato, calculada proporcionalmente ao tempo restante — normalmente equivalente a até 3 aluguéis. Se o contrato não prevê multa, o juiz a estipulará, conforme o Art. 4º da Lei do Inquilinato.