by Antes de mais nada, o proprietário e inquilino esperam que, no decorrer do contrato de locação, tudo dê certo. Mas, infelizmente, não é sempre assim que acontece. O acordo pode ser quebrado por qualquer uma das partes e foi justamente para evitar dores de cabeça (e problemas mais sérios!) que foi promulgada a Lei do Inquilinato. Mas também sabemos que imprevistos acontecem e é preciso resolver cada um deles caso a caso. Quando locador e locatário fecham o negócio, concordam em cumprir os direitos e as obrigações descritas no documento, incluíndo juros e multas.
A infringência dessas regras gera consequências como por exemplo a incidência de juros sobre pagamentos feitos em atraso e multa sobre as infrações contratuais. A multa e os juros são pagamentos realizados por motivos diferentes. Juros são um valor indenizatório pelo atraso do pagamento de uma parcela. Já a multa é a penalidade do descumprimento do que foi combinado.
Entender os direitos e obrigações existentes no contrato e as consequências de seu descumprimento é essencial, para evitar o gasto desnecessário de recursos e problemas no futuro.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A lei nº 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, formaliza as relações entre proprietário e inquilino, limitando os direitos e obrigações de cada um. A promulgação da lei contribuiu muito para organizar e controlar os principais pontos de um contrato de aluguel. Foi importante também para prevenir os abusos, como por exemplo as penalidades abusivas.
No entanto, alguns direitos e obrigações podem ser alterados pelas partes, quando de comum acordo, o que é feito com a assinatura do contrato de locação. Se uma parte deixa de cumprir suas obrigações, na forma e nos prazos estabelecidos no contrato, ou na Lei do Inquilinato, a parte prejudicada pode exigir a aplicação de multa e outras penalidades à parte infratora.
Quais são as situações que podem gerar multa em um contrato de locação?
O contrato pode ser descumprido tanto pelo proprietário do imóvel, quanto pelo inquilino. Os 3 tipos de multa em contrato de locações mais comuns são:
- Por atraso no pagamento mensal do aluguel, que geralmente vem acrescida de juros.
- Por descumprimento de qualquer cláusula do contrato.
- Ou por encerramento antecipado do contrato.
Multa por atraso no pagamento mensal do aluguel
Pode ser por esquecimento, pela falta de dinheiro ou até por endividamento do locatário. O atraso no pagamento do aluguel, pode acontecer mesmo que o locatário tenha um bom histórico de crédito e pode trazer prejuízos para o inquilino. Isto porque, segundo a legislação brasileira, o locador poderá aplicar uma multa por atraso no pagamento, denominada multa moratória.
A Lei do Inquilinato não estipula limite para a multa moratória, devendo prevalecer o valor convencionado no contrato. Mas há uma dúvida comum entre os proprietários e inquilinos sobre os limites dessa multa.
Há quem defenda que esta não poderia ser superior a 2%, referência amparada pela lei de Defesa do Consumidor. Contudo, como a relação entre locador e locatário não é uma relação de consumo, já há jurisprudência firmada no sentido de que esse limite não é aplicável.
A Lei da Usura
De outra parte, a Lei da Usura (Decreto Federal nº 22.626/33) estabelece que “não é válida a cláusula penal superior à importância de 10% do valor da dívida”. Com base nesse dispositivo, boa parte do mercado de locações adotou como praxe o limite de 10% na cobrança de multas por atraso no pagamento.
No entanto, a maioria dos Tribunais têm entendido que a Lei de Usura não foi recepcionada pelo Novo Código Civil, editado em 2002. Pois não se aplicando o limite imposto e possibilitando às partes ajustar, livremente, o valor da multa.
Mas esse limite deve ser estabelecido de modo razoável, sem comprometer a capacidade de pagamento do Inquilino. Se a questão for judicializada, o Juiz pode alterar o valor da multa, “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413, do Código Civil).
Além da multa, o atraso no pagamento também pode impor ao Inquilino a obrigação de pagar juros sobre o montante devido (juros moratórios). Estes devem obedecer ao limite legal de 1% ao mês (cf. art. 406, do Código Civil, e art.161, §1 do CTN).
Cobrança é direito do proprietário
Cobrar o que lhe é devido é um direito do locador, não uma obrigação. Mas se esse direito não for exercido com regularidade, se a ausência de cobrança se dá de modo contínuo, reiterado, não poderá o Locador, depois de algum tempo, exigir o pagamento dos encargos que não lhe foram pagos, podendo seu silêncio ser interpretado como perdão.
Por fim, é muito importante ressaltar: a Lei do Inquilinato estabelece que a falta de pagamento do aluguel ou de qualquer de seus acessórios pode servir de base para o ajuizamento de ações de despejo. Isso significa que, se o proprietário desejar, pode tomar as medidas legais para a cobrança do inquilino e posterior desocupação do imóvel, já no dia seguinte ao vencimento de um aluguel não pago.
Multa por descumprimento de qualquer cláusula do contrato
Os contratos de locação costumam prever multa moratória e cláusulas que contemplem a incidência de multas compensatórias. Estas são cláusulas de natureza penal, punitiva, que têm a função de compensar uma parte, pelas infrações contratuais cometidas pela outra.
Nesse sentido a maior parte dos contratos de locação – contém cláusula genérica com previsão de multa compensatória, que deve incidir na hipótese de infração de qualquer cláusula do contrato.
Penalidades específicas versus genéricas
É muito importante observar que, se o contrato contiver outras cláusulas com previsão de penalidades específicas na hipótese de seu descumprimento, as penalidades específicas devem se sobrepor sobre as genéricas, sendo considerada abusiva a cobrança cumulada da penalidade geral, por descumprimento de cláusula contratual, cumulada com a cobrança de qualquer outra multa prevista no contrato.
Seja como for, as multas compensatórias têm a função de compensar a parte inocente pelas perdas e danos causados pelas infrações contratuais praticadas pela outra parte. Em função disso, a parte lesada deve optar entre executar a cláusula compensatória, ou apurar o valor das perdas e danos sofridos, para reparar seus prejuízos.
O entendimento dos Tribunais é de que não se pode cumular multa compensatória prevista em cláusula penal com indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação. A finalidade da cláusula penal compensatória é recompor a parte pelos prejuízos que eventualmente decorram do inadimplemento total ou parcial da obrigação.
Multa por encerramento antecipado
Trata-se de multa compensatória, aplicada para o descumprimento específico de uma cláusula do contrato. Ela é aplicada quando o inquilino decide sair do imóvel antes do prazo de vigência acordado.
O ideal é que seu valor esteja previsto no contrato, mas, se não estiver, pode ser fixada pelo Juiz.
O valor, normalmente, é o correspondente a três aluguéis, vigentes no momento da rescisão. Sua cobrança, no entanto, por força de lei (art. 4º, da Lei do Inquilinato), deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Veja uma situação:
O inquilino pretende rescindir o contrato e entregar o imóvel no 24º mês, num contrato de 30 meses, com aluguel mensal vigente à época da rescisão de R$ 1.000,00. O contrato prevê multa por rescisão antecipada, no valor de 3 aluguéis.
É um cálculo simples, mas que deve ser entendido por locador e locatário para evitar problemas. Ou seja, para não ter surpresas com o seu locatário, indicamos que você leia mais sobre a importância da análise de crédito, neste post aqui.
Então, gostou do nosso conteúdo de hoje sobre juros e multas no aluguel? Compartilhe com seus amigos e encontre as soluções que precisa junto à Moben. Afinal, nós temos um novo jeito de administrar seu imóvel alugado!
