by Alugar bem um imóvel é o desejo de todo locador. Mas fazer uma locação e, ainda, ter a certeza de que não terá problemas ou discussões desnecessárias no futuro não tem preço! Todo proprietário de imóvel só terá essa garantia ao fazer um contrato de locação com segurança e atenção aos detalhes e conhecimento dos direitos e deveres de locador e locatário. A regra vale para as propriedades residenciais e comerciais.
Um contrato de aluguel também é uma segurança para quem está alugando o imóvel. O inquilino saberá que alugou uma propriedade em boas condições e que a nova relação comercial estabelecida é justa e confiável.
Primeiramente, não há um modelo único de contrato de locação. Você pode customizar o documento, incluindo cláusulas que trazem maior segurança jurídica ou estão adequadas a sua expectativa no negócio. Para isso, preparamos esse guia rápido para orientar os proprietários de imóvel a tomar todos os cuidados necessários na hora de fazer um contrato de locação.
Como incluir uma garantia de pagamento no contrato de locação
O locador de imóvel pode solicitar ao inquilino uma garantia de que receberá o valor do aluguel na data acordada em contrato. Aliás, pagar pontualmente é um dos deveres do locatário de acordo com a Lei do Inquilinato sob pena de, no caso de inadimplência, ter o negócio desfeito. Mas não é necessário chegar a esse extremo. Contudo, você pode utilizar recursos disponíveis no mercado para evitar toda essa dor de cabeça. Há soluções disponíveis para diferentes tipos de perfil de locador e locatário. Sendo assim, a opção escolhida deve constar no contrato de locação. Conheça algumas delas:
Fiador
Ter um fiador é uma das garantias mais utilizadas (e antigas!) disponíveis no mercado brasileiro de locação. É, também, o recurso mais barato uma vez que não demanda nenhum investimento em pré-locação por parte do inquilino. Por outro lado, pode ser uma opção desconfortável para o futuro locatário, que terá de solicitar o compromisso com algum conhecido. Infelizmente, não é todo mundo que se sente confortável em assumir esse papel.
No caso do locador, existe uma insegurança com relação à solidez financeira do candidato a fiador. Desse modo, o proprietário do imóvel acaba sendo muito mais exigente com relação às comprovações financeiras. Geralmente, a exigência é de que o fiador possua um ou até mais imóveis próprios ou que a propriedade esteja na cidade onde ocorrerá a locação.
Seguro-fiança
O seguro fiança é uma modalidade de seguro disponível no mercado que oferece ao locador uma “garantia contratada” de que o aluguel será pago em dia pelo inquilino. É uma modalidade semelhante aos seguros contratados para casa ou carro e esta opção exige um investimento inicial do locador ou do locatário. O valor do contrato pode variar dependendo do perfil da seguradora e do imóvel segurado.
Há algumas regras para ter o seguro fiança aprovado. Em primeiro lugar, o locatário deverá comprovar a capacidade de pagamento, que pode ser medida por uma renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel. Além disso, na Lei do Inquilinato, a Resolução nº 202, 2018, do Conselho Nacional das Instituições Financeiras, determina outras regras para o seguro fiança.
Mas um equívoco frequente dos inquilinos é acreditar que, se ficar inadimplente, os valores pagos no seguro cobrirão os aluguéis atrasados. Na realidade, caso a apólice seja acionada, o proprietário do imóvel é ressarcido do prejuízo e o locatário passa a dever diretamente para a seguradora.
Depósito caução
Há algumas situações em que o perfil do locatário não se encaixa entre as modalidades apresentadas até aqui. Mas nesse caso, o locador pode concordar com a opção do depósito caução, quando o futuro inquilino deposita em uma poupança uma quantia geralmente equivalente a até três meses de aluguel. Ao final do contrato, o dinheiro deve ser integralmente devolvido ao locatário, com o acréscimo dos juros da poupança correspondente ao tempo da locação.
O depósito deve ser realizado somente após a assinatura do contrato. Deve também ser feita em uma conta conjunta entre locador e locatário. Também existe a possibilidade, que deve ser firmada em contrato, que o valor do seguro caução poderá ser utilizado para o pagamento dos últimos três aluguéis no término do contrato.
Contrato sem garantia
Contrariando a expectativa da maioria dos locadores de ter segurança, uma opção existente no mercado é a de fechar um contrato sem garantia. Em princípio, pode parecer desfavorável para o proprietário do imóvel que aparentemente ficará sem nenhuma garantia “oficial” de que receberá o pagamento do aluguel.
Mas a lei prevê alguns benefícios que devem ser levados em consideração. Nesta modalidade, o locador poderá fazer a cobrança antecipada, ou seja, receber o aluguel do mês vencido. Desta forma, o proprietário terá uma maior facilidade para despejar o mau pagador caso o contrato não seja cumprido. De acordo com a Lei do Inquilinato, a liminar para a desocupação do imóvel deve ser concedida no prazo máximo de 15 dias mas, por outro lado, há um risco potencial que é a morosidade do nosso sistema judiciário.
Posso prever multa pelo atraso no pagamento?
Sim. A data de vencimento do aluguel e a multa pelo atraso no pagamento devem estar definidas em contrato. Atualmente, o mercado tem a prática de cobrar a multa por atraso no valor de 10% sobre o montante atrasado, adicionando ainda os juros de 1% ao mês e correção monetária. Para que não haja dúvida sobre as devidas responsabilidades é importante pontuar todos os termos no contrato de locação.
O contrato também poderá prever o pagamento das demais despesas relacionadas à propriedade, tais como condomínio, água ou energia elétrica. É possível incluir uma cláusula solicitando ao inquilino que comprove a realização dos pagamentos dos demais itens de maneira periódica.
Eventuais atrasos no pagamento do aluguel podem ocorrer, especialmente em momentos complicados na nossa economia. O locador do imóvel pode considerar um prazo extra, em vez de pagamento de multa. Afinal, manter um bom pagador é tão importante quanto o montante que será recebido no aluguel.
Quem deve pagar pelas benfeitorias no imóvel alugado?
Este tema merece uma atenção especial dos proprietários de imóvel na hora de preparar o contrato de locação. Muitas vezes, o imóvel poderá precisar de uma melhoria com a finalidade de preservação ou mesmo para evitar que o bem se deteriore. Independentemente se é uma benfeitoria indispensável ou apenas para oferecer mais luxo e conforto, o documento de contrato deve prever uma cláusula determinando o que é ou não permitido e como será realizada a indenização das melhorias.
As regras devem ser claras para evitar dois problemas comuns. O primeiro deles é o pagamento pelo valor gasto pelo locatário para realizar as melhorias sem o conhecimento prévio do montante total. O segundo está relacionado ao direito de retenção, visto que a Lei de Inquilinato estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Devo fazer a vistoria do imóvel?
Muitas vezes esquecida por locador e locatários, a vistoria do imóvel é uma tarefa fundamental e as informações devem ser incluídas no contrato de locação. A vistoria tem duas finalidades: determinar a situação da propriedade antes do aluguel e garantir que ela seja devolvida no mesmo estado de conservação.
Funciona como uma espécie de auditoria em que todas as características e os problemas são descritos em um documento, que será anexado ao contrato de locação. Para isto, realize uma lista de todos os pontos vistoriados e, se possível, tirar foto dos pontos citados.
Ao fazer a vistoria, deve-se evitar alguns erros muito comuns e o principal deles é ser generalista na descrição. Em vez de escrever que os azulejos estão em “bom estado”, é aconselhável determinar claramente se alguns deles estão lascados e quais são eles.
Como reajustar o valor do aluguel?
O valor do aluguel pode ser reajustado anualmente e o índice de correção deve estar previsto no contrato de locação. Algumas taxas utilizadas como referência pelo mercado são, por exemplo, o IGP-M e o IPCA. Normalmente, a negociação pela escolha de uma taxa é feita entre proprietários e inquilinos. Mas a decisão é do locador.
Portanto, para propor a renegociação anual, o locador deve levar em consideração diversos fatores. O proprietário pode flexibilizar o reajuste em caso de inquilino “bom pagador”. Situações atípicas também devem ser consideradas, como no caso da pandemia da COVID-19. A Lei do Inquilinato prevê renegociações diferentes em condições atípicas.
O que considerar na rescisão do contrato de locação?
Ao firmar o contrato de aluguel, proprietário e inquilino devem considerar fatores como multa, motivação ou prazo para determinar sobre as condições de rescisão do compromisso acordado. Qualquer uma das partes pode solicitar a revogação, mesmo antes do fim do período de vigência do contrato, observadas as condições pré definidas.
Há algumas situações excepcionais que isentam tanto o locador quanto o locatário do pagamento de multa. Mas via de regra, a cobrança deve ser preestabelecida em contrato e o montante a ser pago é proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Também deve estar detalhado no contrato como funcionará o processo de notificação da rescisão. A regra deve contemplar os procedimentos para o locador e o locatário, assim como os principais motivos permitidos. O prazo médio de um contrato de locação é 30 meses. É uma prática comum no mercado, mas um período menor pode ser considerado no contrato de locação.
Você sabia que pode gerar um contrato de locação seguro, moldado por você e contemplando todos os itens descritos nesse artigo?
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