A regra geral: proprietário paga o estrutural, inquilino paga o uso

Os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato estabelecem as obrigações de cada parte. O princípio que orienta a divisão é simples:

• Proprietário: responsável por tudo que diz respeito à estrutura, às condições de habitabilidade e às despesas extraordinárias do imóvel
• Inquilino: responsável pelas despesas do uso cotidiano, pela conservação do imóvel durante a locação e pelas despesas ordinárias de condomínio

O contrato pode redistribuir algumas dessas responsabilidades — mas não pode retirar do proprietário suas obrigações essenciais, como entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos anteriores à locação.

IPTU e outras taxas municipais: obrigação do proprietário, mas transferível por contrato

O Art. 22, inciso VIII da Lei do Inquilinato é claro: o proprietário é obrigado a “pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel”. Isso inclui não apenas o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), mas também outras taxas municipais menos conhecidas que podem incidir sobre o imóvel, como:

• Taxa de coleta de lixo — cobrada separadamente do IPTU em muitos municípios brasileiros, como São Paulo (TLP), Rio de Janeiro e Belo Horizonte
• Taxa de iluminação pública (CIP) — cobrada por muitos municípios, às vezes embutida na conta de energia, às vezes como taxa separada
• Taxa de bombeiros — cobrada em alguns estados como parte das obrigações do imóvel
• Taxa de conservação de calçadas — exigida por alguns municípios quando a calçada está em mau estado

O mesmo artigo abre exceção: “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Ou seja, o contrato pode transferir essas obrigações ao inquilino.

Atenção importante: mesmo que o contrato coloque o IPTU como responsabilidade do inquilino, se ele não pagar, a Prefeitura cobrará do proprietário. Conforme o Código Tributário Nacional (Art. 34), o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel — a relação entre proprietário e inquilino é interna ao contrato e não vincula o Fisco.

Recomendação prática: a melhor estratégia é o proprietário manter o IPTU e as taxas municipais em seu próprio nome e incluir esses valores no boleto mensal de aluguel enviado pelo inquilino. Dessa forma, o proprietário tem a garantia de que o pagamento será sempre pontual, evita o risco de dívida ativa, negativação e eventual penhora do imóvel por inadimplência do inquilino.

Condomínio: a divisão entre ordinário e extraordinário

Esta é a área que gera mais dúvidas e conflitos. A Lei do Inquilinato faz uma distinção precisa entre dois tipos de despesa de condomínio:

Despesas ordinárias — obrigação do inquilino (Art. 23, XII)

São as despesas do funcionamento cotidiano do condomínio. O Art. 23, §1º lista exemplos:

• Salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio
• Consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns
• Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum
• Manutenção de equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum
• Manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas
• Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum

Despesas extraordinárias — obrigação do proprietário (Art. 22, X)

São as despesas que não fazem parte da manutenção rotineira. O Art. 22, §único lista exemplos:

• Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas
• Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de funcionários ocorridas antes do início da locação
• Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer — incluindo obras de individualização de água, quando realizadas pelo condomínio para instalar medidores individuais por unidade
• Fundo de reserva do condomínio

Na prática: quando chegar o boleto do condomínio, verifique o demonstrativo. O que for manutenção cotidiana é do inquilino; o que for obra, melhoria ou instalação de novo equipamento é do proprietário. Em caso de dúvida, consulte a administradora do condomínio para classificar cada item.

Reparos e consertos: quem paga o quê

A divisão de reparos segue a mesma lógica: o proprietário responde pelo estrutural e pelo que existia antes da locação; o inquilino responde pelo que decorreu do seu uso.

Obrigações do proprietário

• Vícios e defeitos anteriores à locação (Art. 22, IV) — qualquer problema que já existia quando o imóvel foi entregue é de responsabilidade do proprietário
• Reparos urgentes que incumbam ao locador (Art. 26) — obras necessárias para manter o imóvel habitável. Se os reparos durarem mais de 10 dias, o inquilino tem direito a desconto proporcional no aluguel; se ultrapassarem 30 dias, pode rescindir o contrato
• Manutenção da estrutura — infiltrações, rachaduras, problemas na fundação, fiação e encanamento embutidos, desde que não causados por mau uso do inquilino

Obrigações do inquilino

• Devolver o imóvel no estado em que recebeu (Art. 23, III) — exceto o desgaste natural pelo uso normal
• Reparar os danos causados por mau uso — danos provocados por si, seus dependentes, visitantes ou animais de estimação são sempre de responsabilidade do inquilino, independentemente de serem estruturais ou não
• Conservar o imóvel com o cuidado que se espera de um bom administrador

O papel da vistoria: a vistoria de entrada — documento que descreve o estado do imóvel no início da locação — é a principal referência para definir as responsabilidades de reparo ao final do contrato. Sem ela, fica difícil provar quem causou cada dano. A vistoria deve ser detalhada, assinada por ambas as partes e acompanhada de fotos.

Seguro complementar contra incêndio: duas coberturas distintas

Este é um dos pontos que gera mais confusão — e é importante entender a diferença entre dois seguros que coexistem em imóveis dentro de condomínio:

Seguro do condomínio (obrigatório pelo Código Civil e Lei nº 4.591/1964)

O condomínio é obrigado por lei a contratar seguro contra incêndio de toda a edificação, incluindo estrutura das unidades e áreas comuns. Esse seguro é contratado pelo síndico, renovado anualmente e seu custo integra as despesas ordinárias — pagas pelo inquilino.
Porém, há uma limitação importante: o seguro do condomínio cobre a estrutura do edifício, mas geralmente não cobre o conteúdo interno de cada unidade — móveis, eletrodomésticos, objetos pessoais. Em caso de incêndio localizado dentro de um apartamento, os danos ao conteúdo são de responsabilidade do proprietário (ou inquilino, conforme o contrato).

Seguro complementar contra incêndio (obrigação do proprietário pela Lei do Inquilinato)

O Art. 22, VIII da Lei do Inquilinato estabelece que o proprietário deve pagar o “prêmio de seguro complementar contra fogo”. Este seguro é complementar — cobre o que o seguro do condomínio não cobre, especialmente o conteúdo interno da unidade alugada.
O contrato pode transferir esse custo ao inquilino. Em imóveis sem condomínio (casas, por exemplo), esse seguro é ainda mais importante, pois não há seguro coletivo do prédio para cobrir a estrutura.

Em resumo: são dois seguros com finalidades distintas que se complementam. O proprietário que aluga um imóvel deve verificar se ambas as coberturas estão ativas — a do condomínio (contratada pelo síndico) e a complementar exigida pela Lei do Inquilinato.

Água, luz, gás e outras contas de consumo individual

As contas de consumo individual do imóvel são sempre responsabilidade do inquilino — independentemente do que diz o contrato. Estão previstas no Art. 23, VIII da Lei do Inquilinato, que obriga o inquilino a “pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto”.

Certifique-se de que todas as contas foram transferidas para o nome do inquilino antes da entrega das chaves. Contas de consumo que permanecem no nome do proprietário durante a locação podem gerar problemas sérios: inadimplência com CPF do proprietário negativado, dificuldade para retomar o serviço após a saída do inquilino e processo trabalhoso para transferir a titularidade de volta ao proprietário e depois para o próximo inquilino. Não deixe esse ponto para depois — resolva antes do início da locação.

Taxa de administração imobiliária

O Art. 22, VII é explícito: as “taxas de administração imobiliária e de intermediações, incluindo as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, são de responsabilidade do locador” — ou seja, do proprietário. Cobrar do inquilino honorários de administração ou taxas de análise de crédito é vedado por lei.

O que o contrato pode e não pode mudar

Pode ser transferido ao inquilino por contrato:

• IPTU e taxas municipais (Art. 22, VIII — “salvo disposição expressa em contrário”)
• Seguro complementar contra incêndio (mesma ressalva do Art. 22, VIII)
• Seguro fiança — quando exigido como garantia locatícia

Não pode ser transferido ao inquilino por contrato:

• Obrigação de entregar o imóvel em condições de uso (Art. 22, I)
• Responsabilidade por vícios e defeitos anteriores à locação (Art. 22, IV)
• Despesas extraordinárias de condomínio (Art. 22, X)
• Taxas de administração e intermediação (Art. 22, VII)

Como a Moben ajuda a organizar as despesas da locação

Saber quem paga o quê é essencial — mas controlar tudo isso ao longo de meses ou anos exige organização. Na Moben, o contrato já define claramente as responsabilidades de cada parte, e o histórico de pagamentos fica registrado automaticamente.
Além disso:

• Boleto unificado — o proprietário pode incluir IPTU e outras taxas no boleto mensal enviado ao inquilino, garantindo pontualidade e controle
• Avisos automáticos de vencimento — o proprietário é notificado sobre prazos de pagamento e vencimentos de contrato
• Contrato com cláusulas atualizadas — definindo claramente a divisão de despesas conforme a lei

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Perguntas frequentes sobre despesas do imóvel alugado

Quem paga o IPTU no imóvel alugado?

Por lei, o IPTU é obrigação do proprietário (Art. 22, VIII da Lei do Inquilinato). O contrato pode transferir essa responsabilidade ao inquilino. Mesmo assim, se o inquilino não pagar, a Prefeitura cobrará do proprietário, pois o imposto recai sobre a propriedade (Código Tributário Nacional, Art. 34). A melhor prática é o proprietário manter o IPTU em seu nome e repassar o valor no boleto mensal de aluguel.

Quem paga o condomínio no imóvel alugado?

As despesas ordinárias — manutenção cotidiana, funcionários, água e luz das áreas comuns — são do inquilino (Art. 23, XII). As extraordinárias — obras estruturais, reformas, pintura de fachada, fundo de reserva — são do proprietário (Art. 22, X).

Quem paga os reparos no imóvel alugado?

O proprietário responde por defeitos anteriores à locação e reparos urgentes que incumbam a ele (Arts. 22, IV e 26), desde que não causados por mau uso. O inquilino responde por devolver o imóvel no estado em que recebeu e por reparar danos causados por uso inadequado (Art. 23, III).

Quem paga o seguro incêndio no imóvel alugado?

Existem dois seguros distintos. O seguro do condomínio — contratado pelo síndico, obrigatório pela Lei nº 4.591/1964 — cobre a estrutura da edificação, mas geralmente não cobre o conteúdo interno das unidades. O seguro complementar exigido pela Lei do Inquilinato (Art. 22, VIII) é obrigação do proprietário e cobre especificamente o imóvel alugado — podendo ser transferido ao inquilino por contrato. Os dois se complementam e ambos devem estar ativos.

O contrato pode mudar a divisão de despesas da lei?

Sim, em parte. O contrato pode transferir ao inquilino despesas como IPTU, taxas municipais, seguro incêndio e seguro fiança. Mas não pode retirar do proprietário suas obrigações essenciais — entregar o imóvel em condições de uso, responder por defeitos anteriores e pagar despesas extraordinárias de condomínio.