by Uma das formas mais seguras de garantir uma boa rentabilidade é investir em aluguéis de imóveis residenciais. No entanto, quem já se beneficia deste tipo de negócio sabe bem que o assunto é cercado de dúvidas sobre as responsabilidades relacionadas a determinadas despesas do imóvel, como o pagamento do IPTU, consertos e reformas.
A boa notícia é que existe uma lei que define as obrigações tanto do locatário como do locador, conhecida como Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). E, para tirar as principais dúvidas, criamos um guia com as principais dúvidas sobre o assunto.
No entanto, é fundamental ter em mente que apesar de a lei indicar a quem caberá a responsabilidade pelo pagamento de cada despesa do imóvel, o contrato pode estabelecer de modo diferente, em alguns casos.
Quem paga pelo IPTU do imóvel?
O dono da propriedade pode incluir no contrato de locação uma cláusula estipulando que o inquilino deve responsabilizar-se pelo pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Porém, vale ressaltar que, de acordo com o Código Tributário Nacional, o imposto se refere à propriedade. Isso significa que se o tributo não for pago, a Prefeitura cobrará a dívida do proprietário, independentemente do que foi negociado no contrato de locação.
Tal imposto pode ser quitado tanto à vista, como parcelado. Cada cidade impõe o percentual de desconto, data de vencimento, meios de pagamento, incluindo em quantas parcelas a taxa poderá ser paga.
Os municípios também devem definir quais são as regras para a isenção do pagamento. Por exemplo, no município de São Paulo, a Lei nº 11.614/94 estabelece que aposentados, pensionistas e beneficiários de renda mensal vitalícia têm isenção do imposto. Ou seja, vale checar na cidade onde está seu imóvel qual o regramento municipal sobre o IPTU.
Quem paga o seguro contra incêndio?
A situação de um incêndio dentro de casa é uma das últimas coisas que imaginamos que possa ocorrer. Mas, como diz aquela famosa frase popular: melhor prevenir do que remediar. Por isso, ter um seguro contra incêndio é uma das melhores formas de ter uma segurança no caso de uma tragédia como esta. É a velha história de pagar por algo sem que se queira fazer uso.
A apólice contra incêndio é exigida apenas em condomínios – para casas não há a obrigatoriedade.
De acordo com o Código Civil, no art. 1.346, e a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, os condomínios são obrigados a contratar seguro contra incêndio.
Esse seguro cobre danos originados nas áreas comuns da edificação e o valor do prêmio integra as despesas ordinárias do condomínio.
Portanto, para se precaver contra danos havidos no interior das unidades autônomas, deve ser contratado um seguro complementar. Não há, portanto, exigência legal para contratação do seguro contra fogo no interior das unidades.
No entanto, a Lei de Locações estabelece que é obrigação do locador o pagamento do seguro complementar contra fogo, salvo disposição contratual em contrário.
Dessa forma, caso o contrato de locação seja silente sobre esse assunto e algum dano decorrente de fogo vier a ser causado no interior da unidade, sem culpa do locatário, destruindo bens móveis e utensílios domésticos, o locador deve arcar com os custos referentes à indenização pelos danos causados.
De outra parte, caso o contrato disponha que cabe ao inquilino arcar com essa despesa, este responde pelos danos causados por incêndio, caso o seguro não tenha sido efetivamente contratado, ou o pagamento do prêmio esteja em atraso.
Quem paga pelo contrato de locação?
A Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) define que as taxas de administração do imóvel e intermediações, incluindo as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, são de responsabilidade do locador.
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Quem paga pelo fundo de reserva?
Essa é uma despesa recorrente de quem mora em condomínio. Trata-se de um recurso cobrado mensalmente no condomínio e que será destinado a algum tipo de investimento no espaço comum. É um fundo destinado a melhorias e benfeitorias em geral, que podem agregar valor ao imóvel, ou para fazer frente a obras de manutenção e reparos necessários a repor as condições de habitabilidade do edifício.
A Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) indica que os custos relacionados à melhoria ou à ampliação do condomínio são de responsabilidade do proprietário que deve arcar com os custos relativos às obras.
Nesse caso, ainda que o contrato de locação estipule que caberá ao inquilino o pagamento dessas despesas do imóvel, essa medida deve ser adotada com cautela, pois, por contrariar expressa determinação legal, uma cláusula nesse sentido pode ser considerada nula, em eventual questionamento na Justiça.
Quem paga por reformas e reparos no imóvel?
Este é outro ponto de dúvidas tanto para o dono do imóvel quanto para o inquilino. Antes de qualquer reforma ou obra de conserto na propriedade alugada deve-se ficar atento às normas previstas no contrato e na legislação. Isso evitará muitas dores de cabeça.
Pela Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Já o inquilino é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Assim, caso verifique a existência de algum dano ou defeito cuja reparação deve ser feita pelo locador, o inquilino deve comunicá-lo imediatamente, para que este proceda aos reparos necessários.
Vale lembrar que o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel. Se pretender fazê-lo, deve pedir o consentimento prévio e por escrito do locador.
A depender do tipo de modificação ou benfeitoria, o inquilino poderá ter direito a ser indenizado pelo locador.
Como regra geral, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, ou seja, o inquilino pode reter a benfeitoria, até ser efetivamente indenizado.
Mas atenção: essa regra geral pode ser afastada, caso o contrato disponha de modo diferente!
Glossário de classificação de obras
Em suma, o inquilino é o responsável pelas manutenções para entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, conforme o laudo de vistoria elaborado antes da entrega das chaves. Já, quando for necessário fazer intervenções na estrutura, a responsabilidade será do proprietário do imóvel.
Conhecer as definições das obras pode facilitar o diálogo com o inquilino. Veja:
Obra necessária: aquela feita para garantir as boas condições de uso do imóvel, como ocorre no caso de um vazamento recorrente. A situação exige, por vezes, que o inquilino informe o locador para que seja tomada uma providência.
No entanto, é comum o inquilino contratar um profissional para solucionar o problema e, posteriormente, os valores gastos serem descontados do aluguel. No entanto, vale ressaltar que, nesta situação, o proprietário do imóvel tem que estar de acordo com o serviço e o seu custo.
Reforma útil: melhora ou aumenta o uso do imóvel, mas não é fundamental para a moradia. Por exemplo, a instalação de grades ou telas em janelas para aumentar a segurança. Por isso, elas podem ser feitas pelo locatário, mas só há direito ao reembolso caso o proprietário a autorize.
Obra voluptuária (voluntária): normalmente ela tem relação com o lazer ou a estética do imóvel, como criação de um jardim ou troca das cores das paredes. Não é preciso autorização, mas esse tipo de obra também não é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Neste caso, o inquilino pode desfazer as mudanças antes da devolução do bem. Este, por sua vez, deve ficar nas mesmas condições indicadas na vistoria.
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