by O proprietário de um imóvel alugado não pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel. No entanto, a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) prevê algumas exceções. Os casos considerados excepcionais permitem ao locador reaver o seu imóvel antes do prazo acordado previamente com o locatário. Nem sempre quebrar o contrato é uma prática ilegal. Você sabe quais são esses casos?
Uma quebra antecipada de contrato não é uma situação agradável numa relação locatícia. Mas é algo que pode ocorrer por diversos fatores. A lei do inquilinato permite ao locatário entregar antecipadamente as chaves do imóvel desde que pague a multa pela rescisão. Já o locador segue regras diferentes.
A legislação esclarece no Art. 9º quais são os motivos pelos quais a locação poderá ser desfeita pelo locador. Mas antes vale o esclarecimento de que as partes não podem livremente pactuar que o locador pode rescindir o contrato pagando uma multa.
Quebra de contrato
O locador pode rescindir o contrato de locação no curso da locação:
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Contrato prazo determinado X indeterminado
O contrato de locação é o principal documento que rege toda a relação locatícia. Nele está descrito tudo o que ficou combinado entre o proprietário e o inquilino. Um dos principais tópicos está relacionado ao período de vigência da locação. É possível indicar, ainda, as regras para a rescisão do contrato.
A lei do inquilinato não indica o prazo mínimo ou máximo para uma locação residencial. Já a legislação estabeleceu algumas regras quando o contrato é assinado no prazo inferior ou superior a 30 meses. Neste post aqui, você encontra dúvidas comuns sobre o contrato de locação.
Prazo inferior a 30 meses
Dentro deste período, o locador só poderá retomar o imóvel de acordo com os seguintes motivos:
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
- se for pedido para uso próprio;
- caso seja pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%;
- se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
- a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos. (art. 47, Lei nº 8.245/93).
Prazo superior a 30 dias
O contrato é encerrado ao final do prazo estipulado nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, independentemente de notificação ou aviso.
Porém, a locação é prorrogada por prazo indeterminado se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do locador. Caso isso isso ocorra, o locador poderá rescindir o contrato a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação. (Art. 46, Lei nº 8.245/93).
Alienação
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente passa a ser o novo locador. Sendo assim, ele tem 90 dias para notificar o inquilino de sua intenção de retomar o imóvel. Uma vez notificado, o locatário também terá 90 dias para desocupar o imóvel.
Contudo, se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula, averbada na matrícula do imóvel, que obrigue o adquirente a cumprir o contrato até o final de sua vigência, a locação não pode ser desfeita pelo adquirente. (art. 8º, caput, Lei nº 8.245/93)
O que acontece se o locador insistir na rescisão do contrato?
O procedimento correto é o locador esperar até o final do prazo do contrato para retomar o seu imóvel. Mas se o locador quiser retomar o imóvel sem justa causa, no curso da locação, as partes podem fazer um acordo. Uma vez que um acordo é livre e as partes podem acordar o que quiserem.
Ainda, é possível estipular uma indenização a ser paga pelo locador. Mas atenção: o valor não seria referente a uma multa, que tem natureza penal e está relacionada a uma infração legal ou contratual. Já a indenização é um valor recebido por ressarcimento ou reparação de maneira a anular ou reduzir um dano.
Qual é o passo a passo para solicitar a rescisão do contrato?
Caso se configurem as hipóteses de rescisão previstas em lei, o proprietário deve notificar o inquilino de sua intenção em rescindir o contrato. O locador pode ajuizar uma ação de despejo se a situação não for resolvida amigavelmente.
Na Moben, o locador conta com assessoria jurídica para resolver os problemas que podem ocorrer ao longo da locação do seu imóvel. Entre em contato com nossa equipe para conhecer melhor os serviços disponíveis para os proprietários.
