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Você sabia que o inquilino pode solicitar uma indenização por benfeitorias no imóvel alugado? Sim, mas há regras para isso ocorrer.
Antes de tudo, é necessário compreender o que são consideradas benfeitorias no imóvel alugado. Isto é, toda obra realizada pelo locatário na propriedade com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Sendo assim, existem três tipos de classificações: benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.
É muito comum que, ao conhecer quais são as benfeitorias, surjam dúvidas ao locador. Como, por exemplo, se o proprietário deve arcar com a indenização pelas benfeitorias que foram realizadas na unidade pelo inquilino. A resposta para essa questão é: DEPENDE!
O Código Civil brasileiro classifica e define as melhorias da seguinte forma no seu art. 96:
- Necessárias: aquelas que têm o objetivo de conservar o bem ou evitar sua deterioração;
- Úteis: aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem;
- Voluptuárias: aquelas “despesas” que não elevam o uso habitual do imóvel, ainda que o tornem mais agradável e confortável.
As obras de reparos e obras de manutenção podem ser vistas como benfeitorias necessárias, pois se prestam a garantir a conservação do bem e de seu uso adequado. Ou seja, despesas que têm a finalidade de impedir que o objeto se deteriore ou se degrade. Por exemplo, a construção de uma viga ou coluna para evitar o desabamento de imóvel, pintura do imóvel, conserto do telhado, etc.
Quanto às benfeitorias úteis, que são aquelas que agregam valor ao imóvel, podemos citar como exemplo: o acréscimo de um banheiro no quarto, transformando o cômodo em uma suíte, ou a ampliação da garagem.
Já as voluptuárias, são as obras que não surgem de uma necessidade, tampouco agregam uma utilidade ao imóvel, ainda que possam adicionar valor ao bem, assim como tornar o uso do imóvel mais agradável e confortável. Podemos mencionar os jardins, a churrasqueira, a piscina e um mini parquinho.
O inquilino deve ser indenizado pelas benfeitorias no imóvel?
O artigo 35 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Assim, para desonerar o locador da obrigação de indenizar o locatário sobre as benfeitorias necessárias, ou úteis (sem autorização), realizadas no imóvel, sob pena de autorizar a manutenção de sua posse no bem, até que a indenização pela benfeitoria seja quitada, a maior parte dos contratos passou a contar com uma cláusula que estabelece que nenhuma benfeitoria no imóvel realizada pelo inquilino, seja qual fosse sua natureza, seria indenizada.
Durante algum tempo, essas cláusulas tiveram sua validade questionada na Justiça. No entanto, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já firmou o entendimento de que, “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”, por meio da Súmula nº 335/STJ.
Dessa forma, o inquilino deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no contrato. Se constar no documento, deve sempre pedir ao proprietário autorização para realização dos reparos necessários, e buscar negociar uma indenização, quando as benfeitorias tiverem caráter necessário ou útil, sob pena de ficar no prejuízo se realizar qualquer obra por conta própria.
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