A boa notícia: a maioria dos proprietários com poucos imóveis não vai sentir grande impacto negativo. Algumas mudanças inclusive jogam a favor de quem administra direto. Mas entender cada ponto é essencial para não errar no contrato nem ser pego de surpresa na declaração do IR.

Neste artigo explicamos tudo de forma direta: o que mudou, o que não mudou, e o que você precisa fazer agora.

O que é a “nova lei do aluguel” de 2026?

Primeiro, um esclarecimento importante: a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não foi revogada. Ela continua sendo a base legal do aluguel no Brasil. O que aconteceu em 2026 foi um pacote de atualizações e novas regulamentações que impactam a locação de imóveis, com dois eixos principais:

1. Mudanças contratuais e de garantias — já em vigor
2. Novo modelo tributário — vinculado à Reforma Tributária, com efeitos progressivos entre 2026 e 2033

Mudança 1: contrato escrito passou a ser obrigatório

A lei agora exige que todo contrato de locação seja formalizado por escrito — físico ou digital. Combinações verbais deixaram de ter validade jurídica para novos contratos.

O documento deve conter obrigatoriamente:

• Valor do aluguel e forma de pagamento
• Prazo da locação
• Índice de reajuste (IPCA, IGPM ou outro)
• Tipo de garantia escolhido
• Responsabilidades de cada parte

Uma novidade importante: assinaturas eletrônicas têm validade legal plena para contratos de aluguel a partir de 2026. Você pode fechar, renovar ou atualizar um contrato com seu inquilino sem precisar se encontrar pessoalmente.

E os contratos antigos? Contratos assinados antes de 2026 continuam válidos até o fim do prazo. Ao renovar ou assinar um novo contrato, ele deve seguir as novas regras.

Mudança 2: garantias duplas são proibidas

A lei reforçou com clareza: é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Você não pode pedir fiador e caução ao mesmo tempo, nem caução e seguro fiança. Precisa escolher uma, e só uma:

• Caução em dinheiro — até 3 aluguéis, devolvida ao fim do contrato
• Fiador — pessoa física que responde pela dívida
• Seguro fiança — contratado junto a uma seguradora
• Título de capitalização — modalidade menos comum, mas permitida
• Sem garantia — permitido, com possibilidade de cobrar aluguel com antecedência

Se um contrato exigir mais de uma garantia, a cláusula é nula e o inquilino pode contestar judicialmente. Para quem administra direto, este é um ponto que merece atenção especial na hora de redigir o contrato de aluguel.

Mudança 3: responsabilidades em condomínio ficam mais claras

Para imóveis em condomínio, a lei detalhou as responsabilidades de cada parte:

O proprietário paga:

• Despesas extraordinárias (obras estruturais, reformas de áreas comuns)
• Fundo de reserva do condomínio

O inquilino paga:

• Despesas ordinárias (manutenção cotidiana, segurança, limpeza, salários)
• Contas individuais previstas no contrato

O inquilino também é obrigado a cumprir integralmente a convenção e o regimento interno do condomínio.

Mudança 4: nova tributação — mas só para grandes proprietários

Essa é a parte que mais gera dúvida, mas que afeta apenas uma parcela dos proprietários. Veja com clareza quem é impactado:

Quem não muda nada (a grande maioria)

Se você tem até 3 imóveis alugados e sua renda anual de aluguel é inferior a R$ 240 mil por ano, você continua sendo tributado apenas pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), exatamente como antes. Nenhuma mudança tributária para você.

Quem precisa ficar atento

A partir de 2027, proprietários que cumpram ambas as condições abaixo passarão a pagar IBS e CBS, além do IR:

• Mais de 3 imóveis alugados simultaneamente, E
• Renda anual de aluguel acima de R$ 240 mil

Os dois critérios precisam ser atendidos ao mesmo tempo. Quem tem 5 imóveis mas recebe menos de R$ 240 mil ao ano não é afetado. Quem recebe mais de R$ 240 mil mas tem só 2 imóveis também não é afetado.

Para 2026, as alíquotas ainda estão reduzidas, com desconto de 70% na base de cálculo e abatimento de R$ 600 mensais para locações residenciais. A tributação plena só chega em 2033.

O que fazer se você se enquadra? Consulte um contador. Para quem tem muitos imóveis, a criação de uma holding patrimonial pode reduzir a carga tributária nominal de 35,5% para cerca de 21%.

Mudança 5: Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Previsto para 2026, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) cria um código de identificação único para cada imóvel do país, integrando dados da Receita Federal, cartórios, prefeituras e fiscos estaduais.

O objetivo é reduzir a informalidade e facilitar a fiscalização. Para o proprietário que já opera de forma formalizada, o impacto é pequeno. Para quem ainda tem contratos informais, é um sinal claro de que a informalidade ficou mais arriscada.

O que não mudou na Lei do Aluguel em 2026

• Prazo mínimo do contrato residencial: continua sendo 30 meses
• Reajuste anual: continua obrigatório, vinculado ao índice definido no contrato
• Processo de despejo: continua dependendo de análise judicial
• Multa por rescisão antecipada: mantida em até 3 meses de aluguel, proporcional ao tempo restante
• Direito de preferência na compra: o inquilino ainda tem prioridade se o imóvel for vendido durante a locação

O que você deve fazer agora: checklist prático

Se vai assinar ou renovar um contrato:

• Use um modelo atualizado com todas as cláusulas obrigatórias
• Defina o índice de reajuste claramente (IPCA é o mais neutro em 2026)
• Escolha apenas uma modalidade de garantia
• Use assinatura eletrônica para praticidade e validade jurídica

Se já tem um contrato em vigor:

• Não precisa refazer — ele continua válido até o vencimento
• Ao renovar, atualize para o novo formato

Se tem mais de 3 imóveis:

• Calcule se sua renda anual de aluguel ultrapassa R$ 240 mil
• Se sim, converse com um contador sobre planejamento tributário ainda em 2026, antes das obrigações de 2027

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Perguntas frequentes sobre a Nova Lei do Aluguel 2026

A Lei do Aluguel mudou em 2026?

Sim. Em 2026 entraram em vigor atualizações importantes na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991): contratos passaram a ser obrigatoriamente escritos, garantias duplas foram proibidas e foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). A nova tributação via Reforma Tributária entra progressivamente entre 2026 e 2033.

Quem precisa pagar IBS e CBS sobre aluguel?

Apenas proprietários que cumpram os dois critérios ao mesmo tempo: ter mais de 3 imóveis alugados simultaneamente e renda anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Quem tem até 3 imóveis ou recebe menos de R$ 240 mil por ano continua tributado apenas pelo IRPF. A cobrança do IBS/CBS começa em 2027.

Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?

Não. A lei proíbe exigir mais de uma garantia por contrato. O proprietário deve escolher apenas uma modalidade. Cláusulas que exijam garantias duplas são nulas e podem ser contestadas judicialmente.

Contratos verbais de aluguel ainda valem em 2026?

Contratos verbais firmados antes de 2026 continuam válidos até o fim do prazo. Porém, ao renovar ou assinar um novo contrato, ele deve ser obrigatoriamente escrito — físico ou digital. Assinaturas eletrônicas têm validade jurídica plena.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O CIB é um sistema previsto para 2026 que cria um código único para cada imóvel do país, integrando dados da Receita Federal, cartórios e prefeituras. O objetivo é reduzir a informalidade e aumentar a transparência no mercado de locação.